Бизнес-план Строительства клубного дома Москва 2012
2 Настоящий бизнес-план разработан для оценки привлекательности строительства клубного дома в г. с последующей в нем апартаментов, коммерческих площадей и машиномест на подземной стоянке. Все данные, оценки, планы, предложения и выводы, приведенные по данной программе, касающиеся ее потенциальной прибыльности, объемов услуг, расходов, нормы прибыли и будущего ее уровня, основываются на согласованных мнениях всего коллектива участников разработки бизнес-плана. Информация, содержащаяся в данном бизнес - плане, получена из источников, заслуживающих доверия.
3 СОДЕРЖАНИЕ РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА .....................................................................................................4 ИНИЦИАТОР ПРОЕКТА..................................................................................................4 СУТЬ ПРОЕКТА..............................................................................................................4 ЦЕЛИ ПРОЕКТА.............................................................................................................5 КЛЮЧЕВЫЕ ФАКТОРЫ УСПЕХА....................................................................................5 ОСНОВНЫЕ ПРОГНОЗЫ ПРОЕКТА ................................................................................6 ИНФОРМАЦИЯ ОБ ИНВЕСТИЦИОННОМ ОБЪЕКТЕ...........................................8 МАРКЕТИНГОВЫЙ АНАЛИЗ. .................................................................................10 ОБОСНОВАНИЕ ЦЕН ...................................................................................................10 КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ............................................................................13 SWOT-АНАЛИЗ ПРОЕКТА ..........................................................................................14 РЕКЛАМА И ПРОДВИЖЕНИЕ .......................................................................................15 ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЛАН....................................................................................17 СРОК РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА.....................................................................................18 УСЛОВИЯ КРЕДИТОВАНИЯ.........................................................................................20 ОБЩАЯ ОЦЕНКА ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ПРОЕКТА......................................22 ЭФФЕКТИВНОСТЬ ИНВЕСТИЦИЙ................................................................................22 ПРИБЫЛЬ ПРОЕКТА НАРАСТАЮЩИМ ИТОГОМ (РУБ.)................................................23 ГРАФИК ОКУПАЕМОСТИ ПРОЕКТА.............................................................................25 АНАЛИЗ РИСКОВ ......................................................................................................26 МЕТОДИКА АНАЛИЗА РИСКОВ ...................................................................................26 КАЧЕСТВЕННЫЕ РИСКИ..............................................................................................26 ТОЧКА БЕЗУБЫТОЧНОСТИ..........................................................................................27 ЗАПАС ФИНАНСОВОЙ ПРОЧНОСТИ (%) .....................................................................27 АНАЛИЗ ЧУВСТВИТЕЛЬНОСТИ ПРОЕКТА ...................................................................28 ДОПУЩЕНИЯ, ПРИНЯТЫЕ В РАСЧЕТАХ......................................................................29 НАЛОГИ ......................................................................................................................29 УБЫТКИ ПРЕДЫДУЩИХ ПЕРИОДОВ СПИСЫВАЮТСЯ.................................................29 ПЛАН ПРОДАЖ............................................................................................................29 Цены продаж ........................................................................................................29 Планируемый объём продаж...............................................................................29 Расходы на сбыт ..................................................................................................30 ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН..................................................................................................31 ЗАКЛЮЧЕНИЕ ............................................................................................................40
4 РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА В настоящее время апартаменты – популярный сегмент на рынке недвижимости. За 2012-2013 годы в формате апартаментов произошел настоящий прорыв: на рынке появились проекты с предложениями, характеристики которых максимально приближены к традиционным жилым комплексам. Технологии строительства, архитектура, планировочные решения дают рынку апартаментов возможность выходить на новый уровень, идентичный европейскому. Учитывая успех большого количества проектов по выводу апартаментов на рынок в Москве, Санкт-Петербурге и ряде других городов, инициаторами проекта был сделан вывод о том, что тиражирование данного формата является перспективным направлением бизнеса. В связи с этим, было принято решение о строительстве на имеющемся в распоряжении инициатора земельном участке комплекса апартаментов в формате клубного дома с общественными и коммерческими зонами. Настоящий бизнес-план составлен для оценки привлекательности данного проекта. Инициатор проекта ООО УК «ХПП Групп» Юридический адрес: 450014, РБ, г. Уфа, ул. Владивостокская, д. 2/1 Почтовый адрес: 453124, РБ, г. Стерлитамак, ул. Мира, д. 58, а/я 6 Банковские реквизиты: р/с 40702810100120000141 в ОАО «АФ Банк» к/с 30101810800000000855, БИК 048073855 ИНН 0268056021 / КПП 027801001 Суть проекта В рамках проекта в Октябрьском районе г. Уфа на участке по улице Российской планируется многоэтажный комплекс, состоящий из апартаментов и коммерческих/общественных зон. Комплекс представляет из себя 19-этажное (с учетом 2 подземных этажей) здание отеля, с коммерческими площадями с цокольного по 3-й этажи. На коммерческих площадях будут размещены рестораны, супермаркет, фитнес-центр и прочие социально-культурные объекты. Все апартаменты и коммерческие площади планируется распродать до конца 2015 года. Помимо этого, в будущем планируется обслуживание построенного комплекса в качестве управляющей компании, однако данный вид деятельности не включен в настоящий бизнес-план.
5 Цели проекта Ввести комплекс в строй к июлю 2015 года; Завершить основную часть продаж к осени 2015 года. Использовать имеющиеся ключевые факторы успеха для обеспечения успешной реализации проекта. Ключевые факторы успеха Расположение Комплекс будет расположен в деловом районе города, что позволяет рассчитывать на его прямую демонстрацию (т.е. – бесплатную рекламу) наиболее платежеспособной части населения и предпринимателям, приезжающим в Уфу в командировки. Качество жилья Покупателям планируется предложить широкую возможность выбора площадей, прекрасную внутреннюю инфраструктуру, отличные качественные материалы и исполнение. Кроме того, дом будет удачно расположен в районе, имеющем хорошую транспортную доступность. Позиционирование Позиционирование в качестве клубного жилья бизнескласса является относительно новым для города, а значит – способно привлечь внимание покупателей.
6 Основные прогнозы проекта Прогноз динамики продаж Наименование 1кв. 2014г. 2кв. 2014г. 3кв. 2014г. 4кв. 2014г. 1кв. 2015г. 2кв. 2015г. 1кв. 2015г. 2кв. 2015г. Итого Апартаменты (кв. м.) 900 2 200 1 800 900 770 528 150 7 248 Коммерческая площадь(кв. м.) 700 1 800 1 000 750 450 250 4 950 Паркинг(место) 13 26 28 16 14 97 Прогнозные финансовые показатели Общая стоимость проекта 835 000 000 рублей Суммарная стоимость реализации объекта 1 024 490 000 рублей Период окупаемости 10 месяцев Ставка внутренней рентабельности (IRR) 108% годовых Ставка дисконтирования 10% годовых Чистый приведенный доход (NPV) 90 360 495 рублей Чистая прибыль проекта 110 163 056 рублей
7 На графике отражены динамика продаж и финансовых результатов в период проекта. Поскольку в результатом проекта является продажа недвижимости и выход в из проекта, размер прибыли нарастающим итогом равен балансу наличности на конец проекта.
8 Информация об инвестиционном объекте В рамках проекта предполагается возвести жилой комплекс, который также включает в себя деловой центр и досуговооздоровительный центр. Концепция здания Возводимый дом - объект бизнес-класса, учитывая широкую возможность выбора площадей, прекрасную внутреннюю инфраструктуру, отличные качественные материалы и исполнение, удачное местоположение в районе и отличную транспортную развязку. Комплекс представляет собой 19-ти этажное в виде четырёхгранной свечи, с фасадом из качественного современно композитного материала В состав здания входят квартиры свободной планировки. Предлагаемые площади : от 20 м2 до целого этажа. Учитывая высотность здания, плиты для готовки электрические, что дает возможности свободной планировки зоны кухни без привлечения специальных служб, подключение в вентканал – с помощью короба (соединительного и декоративного) Свободная планировка по блокам в 20-25м2 включает водоподведения, канализацию и вентиляцию, если нет необходимости подключения сантехники, вытяжки и т.д., то подводы остаются скрытыми и помещение может быть использовано по любому назначению Под квартиры отведено 12 этажей В здании планируется коммерческая зона с приоритетным размещением объектов, востребованных жильцами Подземный тёплый паркинг на 97 м/мест с системой видеонаблюдения и возможностью подняться на свой этаж непосредственно отсюда. Данный вариант предложен жителям для их удобства, отсутствия постороннего беспокойства, безопасности в любое время суток.
9 Прилегающая территория представляет собой зонированную (ограждённую) площадку с магнитным замком, детским городком, включающем специальным напольное покрытие , скамьи для отдыха с семьёй и близкими. Свободная планировка с выделенной зоной кухни для небольших апартаментов положительно видна , в сравнении с однокомнатными квартирами: в квартире кухня фактически занимает отдельную комнату, а тут она совмещена и несёт дополнительную функцию – спальни, гостиной, зала, т.е. это уже полезная площадь. Технико-экономические показатели объекта Наименование Значение Площадь участка (м2) 5 227 Площадь застройки (м2) 4 260 Общая площадь нового строительства 21 326 Полезная площадь апартаментов 7 248 Полезная площадь коммерческой зоны 4 950 Емкость подземной автостоянки (машиномест) 97 Территориальное положение Участок строительства расположен по ул. Российская у пересечения с ул. Ш. Бабича, возле здания ул. Российская 157/1, рядом с участком находятся автомойка и головное здание Уфаводоканал. К преимуществам расположения участка относится его нахождение на выезде из города по пути к ряду крупных промышленных предприятий.
10 МАРКЕТИНГОВЫЙ АНАЛИЗ. Обоснование цен Целью маркетингового анализа в рамках настоящего бизнес-плана является определить, насколько обоснованы планируемые цены продаж, а также перспективу их изменения в период реализации проекта. В первую очередь рассмотрим возможность продажи апартаментов по заявленным ценам: 75-80 тысяч рублей. Для этого проведем сравнение с аналогичными проектами, выяснив, по какой цене они продают апартаменты и как у них обстоят дела с продажами. Вокруг планируемого объекта строится (или построено) достаточно много новых жилых комплексов. Однако все они относятся к значительно более низкому классу жилья. Примером могут служить ЖСК «Комсомольский», представляющий собой достаточно типовое жилье с квартирами в жесткой планировке, с несколькими косметическими украшениями в экстерьере и элементами дифференциации в зонах общего пользования. Общественные и коммерческие зоны в нем полностью отсутствуют, качество отделки – самое обычное. Аналогичным примером является жилой комплекс «Парковый», квартиры в котором практически распроданы при минимальной цене от 63 т.р. за квадратный метр. ЖК «Парковый» представляет собой заурядный жилой комплекс, хотя и несколько лучшего качества, чем окружающий его микрорайон. Место расположение и окружение никаким образом не соответствуют прилагательному «элитный», которое используется в его описании . Единственным аналогом возводимому комплексу можно признать жилой комплекс Green Park, возводимом по адресу: ул. Менделеева 156/2. По расположению данный комплекс находится примерно на таком же расстоянии от центра, как и планируемый Компанией. В комплексе Green Park также предлагаются апартаменты свободной планировки. Инженерное оснащение комплекса и уровень благоустройства территории соответствуют проекту Компании. В связи с этим, воспользуемся информацией о ценовых параметрах и активности продаж данного комплекса. Информация об этом в достаточном количестве представлена на его сайте, наиболее важные аспекты представлены на информационной схеме ниже.
11 Информация о продажах апартаментов в комплексе Green Park, источник – сайт проекта.
12 Как можно видеть на представленной схеме, жилой комплекс Green Park состоит из трех секций. Секция 1 относится к первой очереди проекта. Стоимость жилья в секции 1, согласно схеме, составляет 85000 рублей за квадратный метр, также предлагается вариант 81 780 при 100%-й предоплате. Система автоматического подбора апартаментов позволяет видеть количество проданной на данный момент недвижимости. Так, в секции 1А продано 50% площадей, в секции 1Б – больше 60% и в секции 1В – почти все площади. Также на сайте ЖК Green Park появилось сообщение о том, что в домах секции 3 и 2Б в сумме осталось всего 12 свободных апартаментов. Вывод Таким образом, можно убедиться, что цена 80-85 тысяч рублей за квадратный метр жилья бизнес-класса – вполне проходная цена для Уфы. При этом комплекс Green Park, при кажущейся выгоде «элитного расположения» в парке и на берегу реки, расположен хуже с точки зрения продаж и требует больших усилий. Сравним ряд параметров комплексов: Параметр Park Hotel Ufa1 Green Park Коммерческие зоны Есть Нет Общественные зоны высокой посещаемости Есть Нет Видимость комплекса издалека Да Нет Возможность разместить рекламу на здании Эффективно Бессмысленно Интенсивность транспортного движения вокруг (бесплатная демонстрация проекта) Высокая Отсутствует (парк) Возвышение над прилегающим районом Да Нет Диверсификация видов площадей Широкая Нет Таким образом, возможности естественной демонстрации для создаваемого комплекса намного выше. Расположение в оживленном месте, а не в парке – это всего лишь вопрос позиционирования и выбора целевой аудитории. В парке – люди в возрасте, ищущие себе покоя, в оживленном районе – «энергичные профессионалы». 1 По нашему мнению, данное наименование надо оставить даже при перепрофилировании в жилую недвижимость
13 Коммерческая недвижимость Обоснованность цен на коммерческую недвижимость достаточно легко подтвердить: достаточно большое количество объектов, аналогичных по качеству и достаточно больших по площади, выставленных на продажу на сайтах агентств недвижимости в г Уфа, дает методом деления цены на площадь именно 80000 рублей за квадратный метр. При этом спрос на качественную коммерческую недвижимость в России остается стабильно высоким. На российский рынок выходит все больше международных торговых брендов, и для того, чтобы «дотянуться» до российского потребителя им требуются широкие каналы продаж в виде именно качественных торговых помещений. В 2013 такие известные международные бренды, как Mamas & Papas, Debenhams, Hamleys, Michael Kors, Bath & Body Works и Juicy Couture приняли решение о выходе на российский рынок. Новые участники рынка начинают с Москвы, но столкнувшись с жесткой продолжают развитие в регионах.. В 2014 году еще несколько брендов, таких как Texas Roadhouse и Bimba & Lola скорее всего выйдут на российский рынок. Как видно на представленной Oxford Economics диаграмме, рост торговой активности в России составляет 5 процентов в год, что значительно превосходит все европейские страны. При этом из всех новых помещений более чем на 50% было построено в небольших городах2. Вывод Решение включить в объект коммерческие площади является обоснованным 2 Источник Jones Lang LaSalle Источник - Oxford Economics
14 SWOT-анализ проекта Одним из драйверов роста спроса на недвижимость снова может стать инвестиционный спрос. Планы ЦБ РФ отказаться от валютных интервенций на рынке уже вызвали 6%-е падение рубля в январе 2014 года. Большинство аналитиков считает, что ЦБ полностью отпустит рубль во 2 квартале 2014 года. Например – представители банка Goldman Sachs снизили прогноз курса рубля на конец 2014 г. до 41,5 руб. к бивалютной корзине3. Поскольку в российской инфляции всегда значительную роль играла курсовая составляющая, через год цена 80000 рублей за квадратный метр может стать общепринятой для Уфы. И как результат – можно ожидать как инвестиционной активности населения на рынке недвижимости, так и вхождения на него международных игроков – благодаря низкому курсу рубля. 3 Источник: http://www.interfax.ru/russia/news/354099
15 Маркетинговая стратегия Маркетинговой стратегия проекта будет направлена на достижение 2 главных целей: Формирование привлекательного для арендаторов формата коммерческих площадей (и возможно – продажа площадей уже вместе с арендаторами, что сделает проект более привлекательным для будущего покупателя) Быстрая распродажа апартаментов по целевым ценам. Реклама и продвижение Как уже отмечалось, возводимый комплекс находится в районе с интенсивным транспортным потоком. При этом, этажность комплекса позволяет видеть его с достаточно большого расстояния. Это дает возможность применять весь стандартный набор методов рекламы на объекте – цветную подсветку в ночное время, баннеры, вывески и т.п. Вдоль основных магистралей, идущих мимо участка планируется размещение щитовой рекламы, которая хорошо работает. Цель – привлечь в качестве клиентов посетителей городской администрации, сотрудников промышленных предприятий, маршрут к которым идет мимо здания. Кроме того – выйти в поисках клиентов за пределы Уфы.
16 Поскольку в Башкортостане развита нефтяная отрасль, начать продажи по отраслевому принципу – в нефтяных регионах с суровым климатом, таких как Тюмень или Томск, в расчете на покупателей, рассчитывающих сменить место жительства, но остаться в отрасли. В этом вопросе проводить кросс-маркетинговые мероприятия с кадровыми и хедхантинговыми агентствами, занимающимися поиском персонала для нефтяных предприятий Уфы. Для продаж коммерческой недвижимости создать группу прямых продаж. Пригласить специалистов по торговому брокерэйджу для формирования оптимальной концепции использования коммерческих зон, так чтобы сделать их привлекательными для размещения коммерческих объектов – и тем самым гарантировано привлечь арендаторов или покупателей. Использовать все стандартные каналы продаж недвижимости, перечисленные на схеме ниже:
17 Инвестиционный план Общая сумма денежных средств, необходимых для финансирования проекта составляет 835 000 000 рублей. Данные средства планируется частично привлечь в форме кредита под 14% годовых, но в основном – от получить от текущих продаж на стадии строительства здания. Инвестиционные вложения будут использованы для строительства здания комплекса, его отделку и оснащение и ввод в эксплуатацию.
18 Срок реализации проекта Инвестиционный этап проекта продлится 1,5 года и завершится в июне 2015 г. График финансирования инвестиционных затрат представлен в таблице График финансирования инвестиционных затрат 1кв. 2014г. 2кв. 2014г. 3кв. 2014г. 4кв. 2014г. 1кв. 2015г. 2кв. 2015г. Итого Земляные работы и подбетонка 35 000 000 35 000 000 Общестроительные работы 5 535 714 47 361 733 139 576 037 97 526 514 290 000 000 Бетонные работы 65 000 000 83 000 000 45 000 000 5 000 000 198 000 000 Проектные работы 25 000 000 25 000 000 Благоустройство прилегающей территории 25 000 000 25 000 000 Монтаж оборудования, пусконаладочные работы 28 181 818 41 818 181 70 000 000 Отделочные работы 72 467 532 107 532 467 180 000 000 Юридическое оформление, отладка бизнес-процессов 2 000 000 2 000 000 Сдача готового объекта заказчику 10 000 000 10 000 000 ВСЕГО 130 535 714 130 361 733 184 576 037 203 175 864 149 350 649 37 000 000 835 000 000 Детальный календарный план строительных работ представлен ниже в виде диаграммы Ганта.
19 Календарный план проекта
20 На этапе до возведения 4-х этажей Компании потребуется кредитование строительных работ. Потребность в кредитовании составляет 156,9 миллионов рублей в течение первых 5 месяцев проекта. Условия кредитования Название Дата Сумма (руб.) Срок Ставка % Результат подбора кредита 01.01.2014 156979431,10 10 мес. 14,00 График использования кредитных средств представлен ниже: Как можно видеть из графика ниже, к ноябрю 2014 года кредит будет погашен за счет реализации недвижимости в рамках проекта. Сумма затрат на обслуживание кредита составит 10 597 578 рублей.
21 Движение средств по кредиту* 1кв. 2014г. 2кв. 2014г. 3кв. 2014г. 4кв. 2014г. Итого Поступления в виде займов 133 038 949 23 940 482 156 979 431 Выплаты на погашение займов 155 696 583 1 282 848 156 979 431 Затраты на обслуживание займов 2 003 235 5 135 027 3 444 350 14 967 10 597 578 *Детальный график движения кредитных ресурсов приведен в разделе «Финансовый план».
22 Общая оценка привлекательности проекта Для моделирования производственного процесса и финансовых потоков применялся специализированный программный продукт "Project Expert Professional ", методология расчёта которого отвечает: • международным стандартам бухгалтерского учета (GAAP); • международным стандартам финансовой отчётности IAS; • международным стандартам оценки эффективности инвестиций UNIDO; • «Методическим рекомендациям по оценке эффективности инвестиционных проектов» (вторая редакция), утвержденным совместным постановлением Минэкономики РФ, Минфина РФ и Госстроя России от 21.06.99г. № ВК 477. Показатели эффективности проекта в соответствии с построенной моделью представлены ниже. Эффективность инвестиций Показатель Рубли Доллар США Ставка дисконтирования, % 10,00 5,00 Период окупаемости - PB, мес. 10 10 Дисконтированный период окупаемости - DPB, мес. 10 10 Чистый приведенный доход - NPV 90 360 495 2850261,60 Индекс прибыльности - PI 1,51 1,56 Внутренняя норма рентабельности - IRR, % 108,30 108,30 IRR - ставка внутренней рентабельности проекта. Используется для сравнения доходности с альтернативными вариантами вложения денежных средств. Для данного проекта IRR равна 108,3% годовых4. Индекс прибыльности PI демонстрирует относительную величину доходности проекта. Он рассчитывается, как отношение суммы чистых денежных потоков по месяцам проекта к сумме инвестиций и определяет сумму прибыли на единицу инвестированных средств. Обязательное условие реализации проекта: индекс прибыльности должен быть больше 1. Чистый приведенный доход проекта (NPV) показывает разницу входящих и исходящих денежных потоков проекта, приведенных к первому году со ставкой дисконтирования, равной ставке альтернативных безрисковых вложений. NPV данного проекта составит 90 360 495 рублей. 4 Такое высокое значение IRR связано с тем, что инвестиционные расходы также растянуты по времени, как и доходная часть. Благодаря финансированию проекта за счет продажи возводимой недвижимости доходы и расходы идут почти параллельно.
23 Прибыль проекта нарастающим итогом (руб.) Строка 1.2014 2.2014 3.2014 4.2014 5.2014 6.2014 7.2014 ЧИСТАЯ ПРИБЫЛЬ -51553291 -43670283 -18955269 -14917339 -6154450 12837555 40969905 Нераспределенная прибыль предыдущего периода -51553291 -95223574 -114178842 -129096181 -135250631 -122413076 Нераспределенная прибыль текущего года -51553291 -95223574 -114178842 -129096181 -135250631 -122413076 -81443171 Прибыль проекта нарастающим итогом (руб.) Строка 8.2014 9.2014 10.2014 11.2014 12.2014 1.2015 2.2015 3.2015 4.2015 ЧИСТАЯ ПРИБЫЛЬ 42056090 37094388 22480988 2075012 -1084424 -37860 -6207352 -2001101 19327220 Нераспределенная прибыль предыдущего периода - 81443171 - 39387082 -2292694 20188295 22263307 21178882 21141022 14933670 12932569 Нераспределенная прибыль текущего года - 39387082 -2292694 20188295 22263307 21178882 21141022 14933670 12932569 32259789 Прибыль проекта нарастающим итогом (руб.) Строка 5.2015 6.2015 7.2015 8.2015 9.2015 10.2015 11.2015 12.2015 ЧИСТАЯ ПРИБЫЛЬ 8667098 19658949 18698305 14851797 8013559 8013559 Нераспределенная прибыль предыдущего периода 32259789 40926887 60585836 79284141 94135937 102149497 110163056 110163056 Нераспределенная прибыль текущего года 40926887 60585836 79284141 94135937 102149497 110163056 110163056 110163056 Суммарная чистая прибыль проекта составит 110 163 056 рублей.
24
25 График окупаемости проекта Как видно из графика, проект окупится в октябре 2014 года
26 Анализ рисков Целью данного анализа является определение степени рисков, возникающих при строительстве жилого комплекса в г. Уфа Методика анализа рисков Качественные риски проанализированы методом оценки вероятности и последствий. Риски потерь, связанные с недостаточным объемом продаж оцениваются методом анализа безубыточности, риски связанные с неблагоприятным изменением прочих факторов проекта - методом анализа чувствительности проекта. Расчеты и графики по данным видам анализа приведены ниже. Качественные риски № Наименование риска Описание риска Оценки Балл Меры по предотвращению 1 Макроэкономические риски Отсутствие спроса на объекты 8 2 16 Учтены в проекте 2 Технологические риски Аварии на строительстве и построенных объектах 5 1 5 Привлечение высококвалифицированных подрядчиков 3 Новые конкурентные проекты Проблемы с ликвидностью 4 2 8 Мониторинг рынка, корректировка медиапланов 4 Ошибка в планировании цен Проблемы с ликвидностью 6 3 18 Анализ ценообразования аналогичных проектов и факторов, способных повлиять на ситуацию. Вывод: Ни один из рисков проекта не попадает в критическую зону, в связи с чем проектные риски можно считать низкими.
27 Точка безубыточности Анализ безубыточности отражает риск потерь из-за недостаточного объема продаж. При проведении данного анализа сравнивают планируемый объем продаж и точку безубыточности и оценивают риск того, что объем продаж будет ниже этой точки. На графике ниже приведены плановые объемы продаж по месяцам и объем продаж, обеспечивающие уровень безубыточности. Как видно из графика, уровень безубыточности будет достигнут с момента начала продаж. И даже при снижении объемов продаж к концу проекта их объем все равно будет выше уровня безубыточности. Запас финансовой прочности (%) 2кв. 2014г. 3кв. 2014г. 4кв. 2014г. 1кв. 2015г. 2кв. 2015г. 3кв. 2015г. 4кв. 2015г. Запас финансовой прочности (%) 93,89 97,35 98,60 98,60 98,62 98,50 98,50 Запас финансовой прочности - отношение разности между текущим объемом продаж и объемом продаж в точке безубыточности к текущему объему продаж, выраженное в процентах. По международным стандартам, низким считается запас финансовой прочности меньше 30 %. Как видно из таблицы, запас финансовой прочности компании превышает минимальный в 3 раза
28 Анализ чувствительности проекта Цель анализа чувствительности – определение степени влияния изменения исходных данных проекта на его финансовый результат. Анализ чувствительности проекта заключается в определении критических границ изменения факторов. Например, насколько максимально можно снизить объемы продаж или цены на продукцию, работы или услуги, при которых чистый приведенный доход (NPV) будет равен нулю. Чем шире диапазон параметров, в котором показатели эффективности остаются в пределах приемлемых значений, тем выше запас прочности проекта, тем лучше он защищен от колебаний различных факторов, оказывающих влияние на результаты реализации проекта. Алгоритм анализа: Изменяем перечисленные параметры, уменьшая их на 50%, а затем, увеличивая на 50% с шагом 10%, после каждого изменения производим перерасчет его экономики и отображаем на графике размер (NPV). Как видно из расчетов и графика, проект поддержан влиянию факторов объема продаж и инвестиционных затрат. Для того, чтобы проект окупился в заданные сроки, допустимо снижение цены на 13% и рост затрат не более, чем на 16%.
29 Операционный план Допущения, принятые в расчетах Расчеты по настоящему проекту были проведены на следующих условиях: 1. Горизонт планирования – 2 года лет, шаг планирования – месяц. 2. Расчеты были выполнены в базовых ценах с без учета инфляции. 3. Расчеты по проекту были проведены в рублях, вторая валюта – доллар США. Курс на момент ввода 1 руб. = 35 долларов США. В расчеты заложена общая система налогообложения Налоги Название налога База Период Ставка Налог на прибыль Прибыль Месяц 20 % НДС Добав. стоим. Месяц 18 % Налог на имущество Настраиваемая Квартал 2.2 % Страховые взносы Зарплата Месяц 30 % Взносы на страхование от несчастных случаев Зарплата Месяц 1 % Переплаченный НДС переносится в будущие периоды. Убытки предыдущих периодов списываются План продаж Цены продаж 5.2014 6.2014 7.2014 8.2014 и далее Апартаменты 75 000 76 000 78 000 80 000 Коммерческая площадь 75 000 76 000 78 000 80 000 Паркинг 600 000 600 000 600 000 600 000 Планируемый объём продаж Продукт/Вариант Ед. изм. 2014 год 2015 год Апартаменты кв. м. 4900,00 2348,00 Коммерческая площадь кв. м. 3500,00 1450,00 Паркинг место 67,00 30,00
30 Расходы на сбыт Расходы на продажи возводимой недвижимости представлены комиссионным вознаграждением риэлторских фирм – 1,5% от суммы сделок. Общая сумма комиссионного вознаграждения риэлторам составит 14 494 350 рублей
31 Финансовый план Структура финансового плана построена по следующему принципу: Основные таблицы – это «Cash Flow » и «Прогноз прибылей – убытков». Прогноз прибылей-убытков содержит расчет прибыли с точки зрения бухгалтерии. Cash Flow содержит расчет реального движения денег в рамках проекта. Все остальные таблицы финансового плана представляют собой развернутые строки прогноза движения денежных средств, что позволяет проверить, откуда взялась та или иная цифра в таблице. Цены продаж в течение проекта (руб.) Строка 1.2014 2.2014 3.2014 4.2014 5.2014 6.2014 7.2014 8.2014 9.2014 10.2014 11.2014 12.2014 1.2015 2.2015 Апартаменты 75000 76000 78000 80000 80000 80000 80000 80000 80000 80000 Коммерческая площадь 75000 76000 78000 80000 80000 80000 80000 80000 80000 80000 Паркинг 600000 600000 600000 600000 600000 600000 600000 600000 600000 600000 Цены продаж в течение проекта (руб.) Строка 3.2015 4.2015 5.2015 6.2015 7.2015 8.2015 9.2015 10.2015 11.2015 12.2015 Апартаменты 80000 80000 80000 80000 80000 80000 80000 80000 80000 80000 Коммерческая площадь 80000 80000 80000 80000 80000 80000 80000 80000 80000 80000 Паркинг 600000 600000 600000 600000 600000 600000 600000 600000 600000 600000 Объем продаж (ед.) Строка 1.2014 2.2014 3.2014 4.2014 5.2014 6.2014 7.2014 8.2014 9.2014 10.2014 11.2014 12.2014 1.2015 Апартаменты(кв. м.) 450 450 700 750 750 750 650 400 300 Коммерческая площадь(кв. м.) 100 600 600 600 600 300 350 350 300 Паркинг(место) 6 7 8 8 10 10 13 5 5 Объем продаж (ед.) Строка 2.2015 3.2015 4.2015 5.2015 6.2015 7.2015 8.2015 9.2015 10.2015 11.2015 12.2015 Апартаменты(кв. м.) 300 300 300 270 200 200 178 150 150 Коммерческая площадь(кв. м.) 200 250 150 150 150 150 100 Паркинг(место) 6 5 5 5 4
www.masterplans.ruRkJQdWJsaXNoZXIy MjcxODE=