Бизнес-план гостиницы, отеля

Бизнес-план гостиницы - Результативные бизнес-планы

МАСТЕРПЛАНС  Идеи.Деньги.Реальность
Перейти к контенту

Главное меню:

Проекты по отраслям > Бизнес-планы недвижимости
Составление бизнес-плана гостиницы

Гостиничный бизнес в мире в последнее время отличается сложными бизнес-моделями. Просто вложить деньги и ждать, когда инвестиции окупятся - плохая идея. Сроки окупаемости могут быть очень длинными, а тенденции рынка все время меняются. Например - с одной стороны считается, что в Москве не хватает гостиниц, а с другой - показатель RevPAR (отношение общей выручки отеля к числу номеров, главный индикатор гостиничного бизнеса) в городе снижается. В то же время, RevPAR  в Питере растет. Для того, чтобы не возникало разочарований, вам в любом случае потребуется бизнес-план отеля.

Если идти стандартным путем - то сначала надо заказать концепцию гостиницы, затем проект и строительную смету, а потом уже заниматься финансовым моделированием.

Проблема в том, что все это стоит значительных денег. А чтобы получить их - сначала надо представить инвестору бизнес-план гостиницы.

Разорвать этот круг можно с нашей помощью. Опыт предыдущих гостиничных проектов привел к тому, что у нас появились база знаний, статистика, доступ к каталогам, справочникам и аналитике. В результате, мы можем выстроить ряд логичных и обоснованных допущений и построить на их основе финансовую модель отеля.

Кроме того, мы мы можем предложить вам бизнес-модель фракционных продаж гостиничных номеров, которая позволит сократить срок окупаемости проектов в 2 раза, продолжая при этом получать обычные доходы от гостиничного бизнеса.

Наше участие в проекте позволит с одной стороны убедить инвестора, а с другой - реально повысить рентабельность отеля.

 БЕСПЛАТНЫЙ ЗВОНОК 8-800-333-47-29

Важным вопросом при составлении бизнес-плана является прогноз стоимости строительства отеля под ключ.
Как уже было отмечено выше, более-менее точно это можно сделать при наличии сметы. Однако и без нее можно предварительно определить цену строительства.
Дело в том, что гостиничный бизнес - это предмет постоянного изучения большого количества специализированных компаний - от международных гостиничных операторов до разнообразных консалтинговых компаний.
Основываясь на их аналитике, можно сделать набор достаточно реалистичных допущений.
Например, данными. за которые можно зацепиться является соотношение стоимости строительства отелей по странам мира, представленное одним известным английским агентством. Как можно видеть на карте, стоимость строительства гостиниц в России находится на том же уровне, что и в США. Соответственно, мы можем использовать американскую статистику, которой много в открытом доступе.
Стоимость строительства отеля
средняя стоимость строительства отеля гостиницы
Реализованные бизнес-планы гостиниц

БЕСПЛАТНЫЙ ЗВОНОК 8-800-333-47-29

Себестоимость строительства среднего отеля на 152 номера в России
Также в качестве точки отсчета можно взять каталожные значения стоимости "среднего отеля". Такие расчеты часто делают проектно-конструкторские компании. Например, мы пользуемся в работе каталогами крупнейшей в мире архитектурно-проектировочной компании AECOM. Эта компания недавно опубликовала стоимость строительства отеля среднего уровня в России. Данные параметры представлены в таблице ниже.

 Параметры отеля 
Площадь - 8544 кв.м.Количество номеров - 152

Всего, долларов СШАСтоимость кв.м. дол-ларов СШАСтоимость на    
1 номер, долларов США
Проектирование и согласования
6.493.440
76042.441
Внутренняя отделка
358.848
422.345
СМР
5.510.880
64536.019
Накладные расходы
3.740.300
43824.446
FF&E
5.615.579
65736.703
Благоустройство территории
   854.400
100
5.584
ИТОГО, USD22.573.447
2.642147.539
Структура затрат
структура стоимости средней гостиницы в России

Бизнес-планы гостиниц и отелей

разработанные нами  с 2011 года

Бизнес-план строительства морского гольф-курорта  VENUS ROCK  в Республике Кипр
Бизнес-план реконструкции отелей Aquamare Beach Hotel & Spa и Aloe Hotel в Республике Кипр
Бизнес-план застройки курорта MORAKOT , Сиануквилль, Камбоджа
Бизнес-план реконструкции гостиницы Высота 1170 в Красной Поляне
Бизнес-план покупки мини-отеля "Дриада" в Красной Поляне
Бизнес-план реконструкции санатория "Кавказская Ривьера", г. Сочи по заказу "Хант-Холдинга" (санаторий в итоге передан в собственность РФ)
Бизнес-план гостиницы PARK HOTEL UFA к саммиту БРИКС
Бизнес-план санатория в п. Грахово, Республика Черногория
Бизнес-план реконструкции мини-гостиницы "Отель-Сухум", Республика Абхазия
Бизнес-план + укрупненная смета  строительства апарт-отеля  HARTZ, Республика Абхазия
Бизнес-план спорт-отеля на оз. Круглое, Московская область
Бизнес-план гостиницы ФГУП "Фабрика ортопедической  обуви"
Строительство гостиницы "Кавказская ривьера"
бизнес-план мини-отеля

Методы оценки стоимости отеля

Остроумный
  • правило 10.000
Базовый
  • мультипликатор EBITDA
  • доходный метод
Экспертный
  • стоимость замещения
  • сопоставление продаж на один номер
  • метод дисконтирования денежных потоков
Правило 10000
Берем стоимость банки кока-колы из мини-бара отеля и умножив ее на 10.000 получаем стоимость одного номера.
Пример: Банка кока-колы в мини-баре стоит 4 доллара. Значит, номер стоит 40.000 долларов. Умножаем на количество номеров - получаем стоимость гостиницы.
Ограничения метода:
  • Стоимость банки кока-колы растет по мере повышения звездности отеля значительно медленнее, чем Cash Flow;
  • Этот метод не учитывает эффективность работы отеля - получает он прибыль или убытки, его стоимость остается неизменной;
  • К методу нельзя относиться слишком серьезно :).

Базовые методы оценки стоимости гостиницы

Мультипликатор EBITDA
Берем показатель EBITDA гостиницы и умножаем его на коэффициент, соответствующий позиции отеля в своем сегменте, расположении, эффективности работы и т.д.
Пример: EBITDA отеля равен 150 миллионов рублей, мультипликатор принимаем равным 8. Стоимость отеля составляет 1,2 млрд. рублей.
Уровень доходности
Берем показатель EBITDA гостиницы и делим его на ставку доходности, которую считаем привлекательной для себя.
Пример: EBITDA отеля равен 150 миллионов рублей, интересующая нас доходность - 20% годовых. Делим 150 млн./20%. Стоимость гостиницы составляет 750 млн. рублей.

Апарт-отели и фракционная недвижимость

Апарт-отель - относительно новое явление на российском гостиничном рынке. Он представляет собой комбинацию обычных апартаментов с гостиничной инфраструктурой – ресепшн, горничными, инфраструктурой и охраной.
На коммерческих площадях апарт-отеля размещаются кафе, фитнес-центры и прочие социально-культурные объекты.
Если апарт-отель располагается в крупном городе, то часто его строительство комбинируется с технологиями фракционной недвижимости.
Фракционная недвижимость – это технология долевого приобретения оъекта недвижимости группой частных инвесторов. Часто это бывает номер в апарт-отеле. При этом апарт-отель обеспечивает управление этим номером, бронирование и заселение клиентов, в то время как доход получают фракционные владельцы. Апарт отель в свою очередь, получает комиссию управляющей компании.
Таким образом, фракционная недвижимость - это одновременно технология, облегчающая финансирование строительства отелей и при этом дающая возможность инвестиций в недвижимость денежных средств, недостаточных для самостоятельной покупки целого объекта.
При разработке бизнес-планов апарт-отелей и схем фракционной недвижимости для курортов люксового уровня наша компания сотрудничает с основоположником фракционных технологий - доктором Дэвидом Дизиком из компании
The Fractional Consultant. Если вам потребуются передовые методы финансирования гостиничных проектов - вы получите их прямо из рук основателя технологии.
Задать вопрос, записаться на консультацию
 Я согласен получать сообщения от "Мастерпланс"
Мы готовим бизнес-планы, которые проходят кредитные комитеты.
Алгоритм составления бизнес-плана гостиницы
Алгоритм бизнес-плана гостиницы
Алгоритм составления бизнес-плана гостиницы

Объем умственной работы, которую приходится проделать при запуске гостиничного проекта представлен на схеме слева. Можно видеть, что он достаточно большой и включает в себя:



Маркетинговые исследования отелей

Маркетинговые исследования гостиничного бизнеса дают возможность изучить текущее положение рынка  и его перспективы.
Эти исследования являются  обоснованием для вывода  на рынок нового объекта, предложении дополнительной  услуги, смены  ценовой политики и т.д.. Они  помогают снизить  риски ошибок. Более того, маркетинговые исследования - это  обязательный этап  при старте  нового проекта  в соответствиями с международными требованиями. Такие исследования  и анализ требуются при  разработке концепции планируемого объекта, оценки и рекомендаций для увеличения эффективности действующего бизнеса.

В состав исследований входят:
  • Изучение  территории, инфраструктуры района (рекреационный, деловой и экономический портрет региона)
  • Исследование  гостиничного рынка региона (анализ спроса и предложения, сегментация рынка, обзор конкурентной базы гостиничных услуг)
  • Периодические сопоставления, тематические исследования, отдельные  исследования по заказу Клиента.
Анализ гостиничного рынка Сочи
Бизнес-план и маркетинговый анализ гостиничного рынка сочи
Этапы создания концепции отеля
концепция гостиницы (отеля)

Финансовая модель гостиницы

Для инвестора этот  этап работы имеет особенно важное  значение, так как позволяет принять решение  о целесообразности осуществления  планируемого проекта. Адресатами  этого документа являются инвестор, сотрудники, принимающие решения в  будущем бизнесе, финансовые организации. Опыт нашей компании дает возможность  использовать данные реального рынка, а формат предоставляемого бизнес-плана соответствует всем  международным стандартам  и может быть использован для привлечения инвестиций.
В состав бизнес-плана входят:

  • Производственный план бизнеса  (оценка объема вложений, техническая эксплуатация)

  • Финансовый план бизнеса (плановый бюджет  доходов и расходов объекта, налоги, расчет  чувствительности проекта)

  • Показатели эффективности и инвестиционной привлекательности проекта

  • Оценка рисков и способы их минимизации

Проект, дизайн и оборудование гостиницы

Первое впечатление от отеля клиент получает от экстерьера, интерьера и технического  оснащения гостиничного предприятия, давая оценку гармонии и стилю объекта, определяя, насколько он соответствует  заявленной классификации и формату. Собственнику  гостиницы важно оправдать  ожидания гостя, а также не понести  лишних  расходов на стадии  реализации от неправильно  рассчитанных технических решений. В разработке будущего объекта важна каждая мелочь. Например, основные требования к гостиничной мебели описываются такими  характеристиками: безопасность (желательно  избегать острых углов), функциональность, трансформируемость, ремонтопригодность (возможность замены поврежденных частей на новые), негорючесть, изготовление  из материалов, допускаемых  органами санитарно-эпидемиологического контроля, устойчивость к износу,  длительная гарантия. Срок обслуживания изготовителем должен быть  не меньше  десяти лет.
Дизайн  покупаемой  гостиничной мебели должен  быть актуален  в течение  нескольких последующих лет, чтобы можно было менять  вышедшие из строя предметы.
В состав входят

  • Технико-экономическая экспертиза гостиницы

  • Архитектурно-планировочное решение  и дизайн-проект

  • Экспертиза архитектурного решения на удовлетворение  технологических норм и требований

  • Руководство по техническому оснащению гостиницы, спецификация  отделочных материалов, мебели, оборудования и аксессуаров на основе  разработанного дизайнерского  решения

  • Планирование  бюджета закупок комплектации, согласование графиков закупок

  • Разработка решения по автоматизации управления  гостиничным объектом

  • Комплектация IT системами  (система управления отелем, система телефонного обслуживания, система электронных ключ-карт, система цифрового телевидения, система web-бронирования, бухгалтерская система , система складского учета)

Обзор гостиничного рынка

СОДЕРЖАНИЕ ОБЗОРА РОССИЙСКОГО РЫНКА ГОСТИНИЦ                                                         

Глава I. Система классификации российских гостиниц   3
1.1. Общие сведения о новой Системе классификации   3
1.2. Органы, уполномоченные осуществлять классификацию   6
1.3. Порядок присвоения категории (классификации)   6
Глава II. Требования к номерам гостиниц и других средств размещения  различных категорий   8
Глава III. Экономические основы функционирования гостиниц   10
3.1. Показатели деятельности гостиничного предприятия   10
3.2. Факторы, влияющие на показатели работы гостиничного предприятия   12
3.3. Спрос и сезонность в управлении гостиничным предприятием   14
3.4. Оценка инвестиционной привлекательности гостиничного комплекса   17
Глава IV. Правовые аспекты и основные нормативные акты, действующие в сфере гостиничного бизнеса   20
Глава V. Обзор текущего состояния гостиничной отрасли в России   33
5.1. Основные тенденции   35
5.2. Основные игроки гостиничного рынка   40
Глава VI. Гостиничный рынок Москвы   46
6.1. Спрос и предложение   46
6.1.1 Предложение   46
6.1.2. Спрос   49
6.2. Инвестиции и строительство   51
6.1.1 Общая ситуация   51
6.1.2 Торги   54
6.3 Основные игроки московского рынка   57
Глава VII. Качественный анализ гостиниц категории "1, 2, 3 звезды"   61
7.1. Общие параметры   61
7.1.1 Расположение.   61
7.1.2 Год постройки   62
7.1.3 Этажность гостиниц   63
7.1.4 Количество номеров   65
7.2. Стоимость проживания   66
7.2.1 Суточные ставки при одноместном размещении   66
7.2.2 Суточные ставки при двухместном размещении   67
7.2.3 Суточные ставки при размещении "люкс"   68
7.3. Инфраструктура   69
7.3.1 Особенности вселения в гостиницу   69
7.3.2 Объекты питания   70
7.3.3 Оснащение номеров   71
7.3.4 Культурно - развлекательные объекты   72
7.3.5 Услуги для бизнеса (деловые услуги)   73
7.3.6 Спортивно-оздоровительные услуги   74
7.3.7 Бытовое обслуживание   75
7.3.8 Прочие услуги   76
7.3.9 Услуги, связанные с транспортировкой (вызов такси, трансфер и пр.)   77
7.3.10 Безопасность   78
7.4. Оплата услуг   79
Приложение 1   80
Приложение 2   86


Выдержки из маркетингового обзора..........

Требования, предъявляемые к гостиницам в соответствии с Системой классификации весьма разнообразны - от требований к внешнему виду здания, до наличия дополнительных услуг для посетителей. Довольно подробно сформулированы требования к номерам, их площади, внешнему виду и оснащению. Тем не менее, необходимо отметить некоторые недостатки, перешедшие в новый документ из прошлой системы классификации 2003 года, в том числе: состояние сантехнического оборудования номеров, стен, напольных покрытий и т.п. оцениваются категориями "отлично", "хорошо" и "удовлетворительно", однако критерии самой оценки не приводятся. В Системе классификации практически отсутствуют требования к персоналу.
Несмотря на то, что классификация проводится на добровольной основе, в будущем гостиницы будут вправе позиционировать себя на рынке гостиничных услуг как относящиеся к той или иной категории только по результатам государственной классификации..........
1.2. Органы, уполномоченные осуществлять классификацию.............
2.1. Оценка соответствия номеров категориям проводится в три этапа:
первый этап - проводится предварительная оценка соответствия номера требованиям, приведенным в табл. 1. По результатам предварительной оценки составляются протоколы соответствия номеров категориям;
второй этап - проводится балльная оценка соответствия номеров по критериям, приведенным в табл. 2. По результатам балльной оценки составляются протоколы, в которых указывается суммарное количество баллов;
третий этап - на основании вышеуказанных протоколов проводится окончательная оценка соответствия номеров категориям.
............Деятельность гостиничных предприятий измеряется экономическими показателями, которые можно подразделить на:
"   стоимостные и натуральные (в зависимости от единиц измерения);
"   количественные и качественные;
"   объемные (выраженные в абсолютных величинах) или удельные (выраженные в удельном весе показателя в общем объеме).
Все показатели, используемые для маркетингового анализа деятельности гостиничного предприятия, можно свести в систему:
.....................
3.2. Факторы, влияющие на показатели работы гостиничного предприятия
На эффективность работы гостиничного хозяйства влияют следующие факторы:
1.   экономические - общее состояние экономики, обменный курс валюты, уровень налогообложения, банковский процент на кредиты, государственная поддержка и др.;
2.   социально-экономические - распределение населения по уровню доходов, уровень образования, образ жизни, возрастная структура, соотношение городского и сельского населения, уровень преступности, развитие туризма и т. п.;
3.   законодательство - налоговое и трудовое законодательство, правила лицензирования, санитарно-гигиенические требования, правила пожарной безопасности, законы о правах потребителей и др.
Помимо перечисленных факторов на экономику гостиничного предприятия сильное влияние оказывает и ряд специфических факторов. Самым опасным сегодня является терроризм, который немедленно вызывает резкое снижение загрузки гостиниц в регионе, подвергшемся нападению террористов.
К уменьшению числа бизнес-туристов в гостиницах приводят экономические кризисы, снижающие поток иностранных инвестиций и экспорт товаров в страну.
На загрузку гостиниц в курортных регионах влияют также быстро меняющаяся мода на отдых, трудности получения визы, условия работы транспортных компаний.
На экономические показатели гостиниц влияют и внутренние факторы: система управления и контроля (особенно система контроля за издержками), уровень предоставляемых услуг, выбранная система тарифов, трудовые отношения в кол-лективе и некоторые другие факторы.
Влияние любого из перечисленных факторов сказывается, прежде всего, на коэффициенте загрузки гостиницы. Это важнейший показатель работы гостиницы, определяющий ее рентабельность. В настоящее время в мире наблюдается постепенное снижение этого коэффициента. Это вызвано строительством новых отелей, благодаря чему предложение гостиничных услуг в целом превышает спрос на них.
3.3. Спрос и сезонность в управлении гостиничным предприятием
Понятие "сезон" возникло в курортном секторе гостиничного бизнеса и было связано с временами года или климатическими особенностями местности, которые определяли спрос на гостиничные услуги. Спрос определял уровень цен (тарифов) на гостиничные услуги и численную потребность в обслуживающем персонале.
Со временем, понятие сезонности стало применяться и по отношению к деловым гостиницам. Для них сезонность также связана с уровнем спроса, но она не влияет на уровень цен, поскольку базовые тарифы в таких гостиницах в течение года, как правило, не изменяются.
Сезон - календарный отрезок, характеризующийся одинаковым уровнем спроса или загрузки гостиницы. Сезоны делятся на:
"   "Высокий сезон", характеризующийся повышенным спросом на гостиничные услуги и наивысшим уровнем загрузки;
"   "Низкий (мертвый) сезон" характеризуется низким спросом на гостиничные услуги и наименьшим уровнем загрузки;
"   "Сезон" - стабильный спрос на гостиничные услуги и уровнем загрузки выше среднего;
"   "Переходной сезон" - период времени между низким сезоном и сезоном.
На диаграмме показано распределение среднемесячной загрузки на примере одной из курортных гостиниц.

Рисунок 1. Загрузка курортной гостиницы.
Наибольший процент загрузки приходится на июнь - сентябрь.
Для гостиниц бизнес класса распределение загрузки выглядит по иному: процент загрузки низкий с мая по август и декабря по январь.
Активные месяцы: февраль - апрель; сентябрь - ноябрь.
Рисунок 2. Загрузка бизнес - гостиницы.
Загрузка гостиницы изменяется также и по дням недели. Наибольший процент загрузки курортных гостиниц приходится на пятницу и субботу в то время как, загрузка гостиниц бизнес класса в эти дни заметно снижается.
Рисунок 3. Распределение загрузки гостиниц по дням недели.
.....................
При оценке инвестиционной привлекательности земельных участков и реконструируемых зданий под гостиничные комплексы зачастую не принимаются во внимание такие особенности, как высокие риски из-за больших первоначальных вложений и длительные сроки окупаемости, низкая ликвидность гостиничной недвижимости и ее непривлекательность для банковских инвестиций.
В силу того, что данные особенности не учитываются, это приводит к принятию неэффективных решений, замораживанию инвестиций в развитие гостиничных комплексов, длительным срокам их строительства и реконструкции, дискредитации усилий администрации городов и областей по развитию гостиничной индустрии в регионах.
Необходимость реформирования гостиничной индустрии, высокие риски инвесторов при вложениях средств в гостиничный бизнес, наличие небольшого числа публикаций по использованию в системе оценки инвестиционной привлекательности гостиничных комплексов предопределяют необходимость системного научного анализа и разработки новых методик в этой области.
Основой быстрой и эффективной адаптации методов инвестиционной оценки должно быть наличие соответствующей научно-методологической базы. В свою очередь современные методики оценки недвижимости гостиничных комплексов должны быть снабжены механизмом методов управления их стоимостью с целью активизации развития гостиничной индустрии, строительства новых гостиничных комплексов и реконструкции действующих.
Существующие в теории и практике методы и модели оценки недвижимости гостиничных комплексов не в полной мере учитывают специфику и особенности их применения в регионах. Закономерности, сопровождающие процесс оценки недвижимости гостиничных комплексов, еще не полностью выявлены и не всегда учитываются в оценках конкретных объектов.
Для каждого объекта (свободного земельного участка или участка с застройкой) предлагается алгоритм анализа наиболее эффективного использования, базирующийся на следующих принципах:
1.   Правомочность - рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат действующим документам о зонировании, об исторических зонах и памятниках, экологическому законодательству.
2.   Физическая осуществимость - рассмотрение технологически реальных для данного объекта способов использования.
3.   Финансовая оправданность - рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход владельцу объекта.
4.   Максимальная эффективность (оптимальный вариант застройки) - рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово-оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимальный чистый доход или давать максимальный интегральный эффект.
Глава IV. Правовые аспекты и основные нормативные акты, действующие в сфере гостиничного бизнеса
Современная гостиница - это комплекс всевозможных услуг как для проживающих в гостинице, так и для клиентуры со стороны (проживающих в других гостиницах, жителей города и т.п.)
Индустрия гостиничного сервиса должна предусматривать организацию питания, культурно-развлекательные мероприятия, транспортные услуги. Данные потребности потребителя гостиничных услуг способствуют организации в гостиницах предприятий питания (ресторанов, баров, кафе, буфетов, столовых и пр.), культурно-развлекательных центров (концертных залов, дискотек, казино, турфирм, экскурсионных бюро и т.п.), фирм по оказанию транспортных услуг.
Как правило, названные предприятия организуются самой гостиницей, а знание специфики этих производств и нормативно-правовая база необходимы еще на стадии их становления.
Основным нормативным документом для таких организаций как гостиница, является Постановление Правительства Российской Федерации от 25 апреля 1997 года №490 "Об утверждении правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации". Исходя из требований, предъявляемых этим документом, хозяйствующие субъекты оказывают и организуют процесс оказания гостиничных услуг.
По поводу лицензирования гостиничной деятельности нужно отметить, что в настоящее время основным нормативным актом, на основании которого производится лицензирование того или иного вида деятельности, является Федеральный закон от 8 августа 2001 года №128-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности". Виды деятельности, которые в обязательном порядке попадают под лицензирование, перечислены в статье 17 данного закона. Однако гостиничная деятельность там не упоминается. Следовательно, гостиничная деятельность может осуществляться без лицензии.
Если гостиница предоставляет своим клиентам услуги, на осуществление которых необходима лицензия, то на такую деятельность она обязана ее получить. Причем, в соответствии с законом о лицензировании, срок действия такой лицензии не может быть менее пяти лет (статья 8 Федерального закона №128-ФЗ). ...........
Таблица 3. Основные нормативно-правовые акты, которые применяются в сфере гостиничного бизнеса ............

Глава V. Обзор текущего состояния гостиничной отрасли в России
В России насчитывается 4,5 тыс. гостиниц и еще столько же специализированных средств размещения общим объемом примерно на 445 тыс. номеров . При этом в европейской части РФ сконцентрировано более 75% всего номерного фонда страны.
Россия сейчас предлагает туристам фактически в основном только два варианта размещения: либо отели класса "люкс" (от 250 долларов США в сутки), либо "базы размещения" советских времен - по ценам 100-200 рублей в сутки в регионах или 200-500 рублей в Москве, но с минимумом удобств и почти полным отсутствием нормального сервиса.
В среднем в году российские средства размещения заполнены примерно на 40%.
Основными движущими силами развития гостиничной индустрии являются внутренний и внешний туризм, а также экономическое развитие региона.
По данным ФПС, Россию в первой половине 2005 года посетило с туристическими целями 869,1 тысяч иностранцев, что на 12% ниже аналогичных показателей прошлого года. По мнению экспертов, это связано с ростом цен на путевки, вызванным дефицитом гостиниц туристического класса.
2) Процесс децентрализации.
Гостиничные рынки Москвы и Санкт - Петербурга оказывают доминирующее влияние на состояние гостиничной отрасли страны в целом. Об этом свидетельствует не только тот факт, что здесь сосредоточены лучшие отели России, но и то, что иностранные операторы гостиничных цепей, осваивающие рынки России, предпочитают присоединять к своим цепочкам объекты параллельно в обеих столицах. Однако в последние годы  наблюдается сокращение доли столиц в общем отраслевом балансе.
Процесс децентрализации происходит на фоне оживления гостиничных рынков других регионов. К числу таких стремительно развивающихся районов относится, например, город-курорт Сочи, инвестиционная привлекательность которого не уступает столичным городам.
3) Процесс реконструкции гостиниц.
В настоящее время активно ведется реконструкция гостиниц, как в Москве и Санкт - Петербурге, так и в других регионах.
Так, на рынке представлено довольно большое количество многокорпусных гостиниц. В инфраструктуре таких гостиниц, как правило, отсутствуют оснащенные конференц-залы, обустроенные автостоянки, лечебно-оздоровительные и торгово-развлекательные центры, ограничено число мест в ресторанах и кафе и др. Это приводит к снижению капитализации и доходности гостиниц.
При этом инженерные коммуникации некоторых многокорпусных гостиниц настолько устарели морально и конструктивно, что не отвечают современным требованиям и в некоторых случаях поддерживать их в рабочем состоянии путем проведения капитальных ремонтов становится экономически невыгодно.
Одной из основных и существенных причин невысокой эффективности многокорпусных гостиниц наряду с их техническим состоянием является не рациональное использование имеющихся землеотводов. Под размещение многокорпусных гостиниц в свое время было отведено более 16,8 га земельных участков, в тоже время общая площадь застройки составляет 5,4 га. Это определяет необходимость интегрировать имеющийся земельный ресурс и создать дополнительный ресурс для увеличения номерного фонда гостиничного комплекса.
Прогнозируется, что комплексность методов и альтернативных архитектурно-планировочных решений реконструкции и модернизации многокорпусных гостиниц одновременно с оптимизацией эффективности использования отведенных земельных участков за счет увеличения плотности застройки, этажности существующих и вновь создаваемых зданий, а также освоения подземного пространства под гостиничными предприятиями позволит создать крупные, градообразующие объекты - современные гостиничные комплексы с расширенной гостиничной инфраструктурой, позволяющей обслуживать не только гостей, но и жителей близлежащих районов.
4) Создание мини - отелей.
На фоне всемирно известных гостиничных операторов, строящих новые отели класса люкс, и реконструкции крупных гостиничных комплексов стало активно развиваться направление мини-отелей.
Частные мини-отели, как правило, создаются в городах с недостаточно развитой гостиничной инфраструктурой или в наиболее популярных местах отдыха, где сезонный спрос на рекреационную недвижимость не удовлетворяется существующими площадями (на горнолыжных курортах Кавказа, на Золотом кольце и в регионах России).
Например, в Петербурге мини-отелей уже около 400 (включая хостелы и VIP-отели), в Туле и Рязани 15-20% от всего существующего фонда составляют мини-гостиницы до 10 номеров, а 30% - от 10 до 50 номеров.
В Москве значительно меньше мини-отелей по сравнению, например, с Санкт - Петербургом. Одним из инвесторов, предпринявших попытку развития сети малых отелей в Москве, стала компания "Стабильная линия" - первый мини-отель цепочки "Ассамблея" планируется открыть в начале 2006 года. Компания вложила в свой первый проект на ул. Никитской (28 номеров, 2100 кв. метров) 2 млн. долларов США в строительство и 4,5 млн. долларов США только в отделку без мебели.
На юге России или в граничащих с Московской областью регионах минимальный порог вложений составляет 50-100 тыс. долларов США без учета стоимости земли и затрат на продвижение проекта.
Данный сегмент рынка достаточно перспективен для частных инвесторов. Крупные девелоперы или инвесторы не торопятся вкладывать деньги в мини-отели из-за того, что размер инвестиций может достигать значительной суммы, а доходность напрямую зависит от многих факторов, в том числе сезонности, конкуренции в регионе и первоначальной концепции гостиничного комплекса.
Рентабельность мини-отеля должна составлять не менее 45% от текущих затрат при 60% заполняемости в год (20 номеров по 100 евро за сутки).
За последние 3-4 года увеличились сроки окупаемости объектов. Если, для помещения площадью 1200 кв. метров в 2000 году они составляли 3-5 лет, сейчас - 5-7. При реконструкции или ремонте, а не строительстве срок окупаемости ниже - 1,5-3 года. В целом в общем объеме инвестиций в мини-отель затраты на ремонт составляют 20-30%.
При неправильном или нестабильном управлении многие гостиницы не могут выйти на уровень окупаемости инвестиций. Одним из основных рисков мини-отелей является высокая зависимость от сезонности: период 100% заполняемости - это лето или выходные дни.
Для крупных отелей важнее оборот, соответственно они могут дать скидки до 40% в отличие от мини-отеля, где без ущерба для бизнеса максимальная скидка составляет 15%.
Усложняет ситуацию и отсутствие нормативных документов, регулирующих деятельность мини-отелей: они не вписываются ни в одну из существующих категорий - жилой фонд, общежития, гостиницы, хотя и обладают признаками всех трех. Длительные согласования с госслужбами приводят к тому, что мини-отели юридически остаются жилой недвижимостью (с правом сдачи в краткосрочную аренду), в коммерческую собственность переведено не более 5%.
5) Развитие направления мотелей.
В настоящее время на гостиничном рынке России наблюдается отсутствие такого вида гостиничных комплексов, как мотели. На трассах можно встретить единицы подобных гостиниц. Хотя, на настоящий момент, начинается строительство первой сети придорожных гостиниц.
Управляющая компания "Douglas Consulting" рассчитывает в ближайшие несколько лет открыть более двадцати мотелей на дорогах Подмосковья и соседних областей. Все они будут расположены на территории заправок "EPetrol", которые также принадлежат "Douglas Consulting". Общий объем инвестиций в проект составит более 30 млн. долларов США. "Douglas Consulting" станет первым оператором в России, специализирующимся на придорожных гостиницах.
Первая сетевая гостиница - "Douglas Hotel" - уже построена на Киевском шоссе рядом с Наро-Фоминском и была открыта в июле 2005 года. Это трехзвездный мотель, включающий 25 номеров. Стоимость двухместного номера - 90 долларов США в сутки, люкс - 210 долларов США.
В ближайших планах компании - завершить строительство мотеля на 156-м километре трассы Москва - Санкт-Петербург. Также гостиницы будут возведены под Клином, на Валдае и в Дмитровском районе. Площадь каждой гостиницы на 25-59 номеров составит от 1,5 тыс. до 3,5 тыс. кв. м.
По мнению экспертов, отсутствие в России придорожных гостиниц в первую очередь связано с отсутствием массового спроса на них. Пока интерес к таким отелям может быть у иностранцев, которые привыкли к подобному сервису, а также у международных перевозчиков.
Особо хочется отметить и другие тенденции, характерные для большинства регионов России:
"   дефицит отелей, отвечающих мировым стандартам;
"   дефицит отелей экономического класса (категории "2 - 3 звезды"). Повышенный спрос на гостиницы экономического класса ("2-3 звезды") в значительной степени объясняется их ценой, более доступной для массового потребителя.
"   дефицит гостиничных мест в "высокий сезон" и недозагрузка в другие периоды.

Общие идеи гостиничного бизнеса

Доходность  гостиничного бизнеса весьма интересна. Потребность во временной жилплощади очень велика, особенно в тех городах, где хорошо  развит туристический бизнес. На сегодняшний момент  перед предпринимателем стоит сложная  задача выбора, ведь форм организации бизнеса немало . Это и крупные  гостиничные комплексы, предлагающие много  сопутствующих услуг, и маленькие  мотели, и уютные отели для гостей  и традиционные гостиницы для туристов. Все  эти формы требуют правильного  руководства для их  организации. Вам нужен  готовый бизнес планы отеля, гостиницы, бизнес план мини отеля? Или задача  - мотель и бизнес план требуется  именно для такого  заведения? Мы  не рекомендуем  Вам использовать  универсальный пример бизнес плана открытия и развития гостиницы. Данный документ не  подойдет Вам как бизнес план для открытия гостиничного комплекса или как план для осуществления более простого проекта - открытие мини гостиницы.  Дело в том, что этот  бизнес, хотя и выглядит стандартным -  организация одной мини гостиницы по плану схожа с организацией масштабного комплекса гостиниц, тем не менее является разным. В итоге все упирается в концепцию гостиницы. Хот отличие  в размере  бизнеса  и не отменяет требование к серьезности проработки плана (просчеты приводят к разорению  и больших, и маленьких проектов) - все же каждый бизнес-план гостиницы индивидуален.
На стадии оценки идеи или рекламы проекта имеет смысл использовать предварительный бизнес план. Вы сможете приблизительно прикинуть финансовый результат своей деятельности.
Бизнес-план на этой стадии содержить сжатое описание гостиницы (отеля), места,  а также  расчеты, которые позволят инвестору оценить Ваш профессионализм и  привлекательность  для него предполагаемой доходности.
Такой  план не помешает   вам   также в случае, когда  Вы начинаете бизнес со строительства гостиницы. План покажет, как правильно спланировать  этап  строительства,  сформулировать  концепцию  гостиницы и предоставляемых услуг и прочее. Дело, которое Вы хотите  начать, содержит довольно  много деталей  и специфических особенностей. Рассматриваемый  бизнес план строительства, ввода в эксплуатацию  и развития гостиницы разработают  специалисты, которые хорошо разбираются в деле. Бизнес план хостела (гостиницы)  будет способствовать тому,  чтобы Ваши инвестиции  достаточно  быстро окупились и были успешными.
От  стандартных   бизнес-планов гостиниц, подход, с которым будет разработан   план отличается тем, что в его основе будет лежать  опыт успешных гостиничных менеджеров.  Открывая бизнес , Вы можете рассчитывать  на свою интуицию или советы знакомых. Или же можете, как и многие  предприниматели , выбирать обоснованное  планирование - бизнес план, разработанный специалистами. Мы предлагаем Вам разработать  грамотный бизнес план гостиницы.
Дальше: бизнес-план строительства бизнес-центра

Если есть вопросы - можем обсудить их здесь
Адрес:
129075 Москва
ул. Аргуновская дом 2 стр. 1
офис 1218
Тел:
+7 499 653 65 16
+7 495 615 42 01 доб. 1218
Бесплатно из любой точки
России:
8 800 333 47 29
Важные ссылки:
Назад к содержимому | Назад к главному меню