1 Б и з н е с - п л а н | С т р о и т е л ь с т в о к л у б н о г о а п а р т - о т е л я в г о р о д е Г а г р а
2
3 Б и з н е с - п л а н | С т р о и т е л ь с т в о к л у б н о г о а п а р т - о т е л я в г о р о д е Г а г р а УТВЕРЖДАЮ Генеральный директор ООО СП "МОН-инвест" __________________ Гунба А.Х. Бизн е с - план НАЗВАНИЕ: СТРОИТЕЛЬСТВО АПАРТ-ОТЕЛЯ "HARZ" ПО УЛ. АПСХА-ЛЕОНА И ПР. НАРТАА В Городе ГАГРА ГОРОД ГАГРА 2015
2
4 Б и з н е с - п л а н | С т р о и т е л ь с т в о к л у б н о г о а п а р т - о т е л я в г о р о д е Г а г р а С ОДЕ РЖАНИ Е БИЗНЕС-ПЛАНА 4 РЕЗЮМЕ Введение(4); суть проекта (5); инициатор проекта (5); цели проекта (5); прогноз экономической эффективности проекта (5); информация об инвестиционном объекте (6); техникоэкономические показатели объекта (8). 9 МАРКЕТИНГОВЫЙ АНАЛИЗ Территория ведения бизнеса (9); ситуация в туристической отрасли России (10); SWOT-анализ (11); сравнение конкурентоспособности Абхазии с туристическими регионами России (12). 16 МАРКЕТИНГОВАЯ СТРАТЕГИЯ Целевая аудитория(16); продукт (16); цены (16); продвижение (17). 18 ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЛАН Оценка затрат на FF&E(18); статьи инвестиционных затрат, руб (19); срок реализации проекта (20); график реализации проекта; расчет потребности в финансировании (20); условия кредитования (21). 23 ОПЕРАЦИОННЫЙ ПЛАН Допущения, принятые в расчетах(23); план продаж(24); общие издержки(25). 27 ОБЩАЯ ОЦЕНКА ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ПРОЕКТА Финансовые показатели(27); прибыль проекта нарастающим итогом(28). 33 АНАЛИЗ РИСКОВ Методика анализа рисков(33); точка безубыточности(33); запас финансовой прочности; анализ чувствительности проекта(34). 35 ВЫВОДЫ 36 ПРИЛОЖЕНИЕ №1. ТАБЛИЦЫ ДЕТАЛЬНЫХ РАСЧЕТОВ ПРИЛОЖЕНИЕ №2. СМЕТА ЗАТРАТ НА СТРОИТЕЛЬСТВО
5 Б и з н е с - п л а н | С т р о и т е л ь с т в о к л у б н о г о а п а р т - о т е л я в г о р о д е Г а г р а Р Е ЗЮМЕ ВВЕДЕНИЕ Ситуация на мировом рынке туристических услуг (включая российский рынок туризма) претерпевает в настоящее время значимые изменения. На российском рынке за последние два года последовательно произошли следующие события: • запрет на выезд в большинство туристических стран для широких групп платежеспособного населения (государственных служащих, военных, представителей силовых структур); • девальвация рубля, вследствие которой цены на международный отдых практически удвоились; • повышение для граждан России рисков, связанных с посещением международных курортов. В связи с этими изменениями поток российского выездного туризма снизился, при том, что спрос сохранился на прежнем уровне. Не удовлетворенный спрос создает для туристической отрасли Абхазии окно возможностей, позволяющее значительно увеличить поток отдыхающих. Настоящий бизнес-план разработан для оценки привлекательности строительства клубного отеля в г. Гагра. Все данные, оценки, планы, предложения и выводы, приведенные по представленной программе, касающиеся ее потенциальной прибыльности, объемов услуг, расходов, нормы прибыли и будущего ее уровня, основываются на согласованных мнениях всего коллектива участников разработки бизнес-плана. Информация, содержащаяся в данном бизнес-плане, получена из источников, заслуживающих доверия. Проведенные при разработке бизнес-плана исследования подтверждают возможность достижения успешных результатов, а проделанные финансовые расчеты – экономическую целесообразность. РЕЗЮМЕ
6 Б и з н е с - п л а н | С т р о и т е л ь с т в о к л у б н о г о а п а р т - о т е л я в г о р о д е Г а г р а СУТЬ ПРОЕКТА В рамках проекта планируется построить в г. Гагра на пересечении по ул. Апсха-Леона и Пр. Нартаа гостиничный комплекс, использующий бизнес-модель апарт-отеля. Комплекс представляет из себя 5-этажное здание отеля, с эксплуатируемой крышей и коммерческими площадями на первом и втором этаже. На коммерческих площадях будут размещены кафе, супермаркет, фитнес-центр и прочие социально-культурные объекты. Для обеспечения равномерной заполняемости в течение года комплекс будет позиционироваться, как клубный отель, предпринимая активные меры продвижения данного образа. ИНИЦИАТОР ПРОЕКТА Общество с ограниченной ответственностью Совместное Предприятие «МОН-инвест» Юридический адрес: Республика Абхазия, г. Пицунда, ул. Агрба д. 11/1 кв. Фактический адрес: г. Гагр, ул. Абазгаа 59/2 Директор: Гунба Асида Харазовна Расчетный счет: 40702810800000000566 в Коммерческом Банке «Гагра-Банк» (ООО) БИК: 224400010 Корреспондентский счет: 30101810900000000010 Адрес эл. почты: Kislorod_gagra@mail.ru РЕЗЮМЕ ПРОГНОЗ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТА В данном разделе содержатся ожидаемые экономические показатели, которые будут достигнуты при реализации проекта. На диаграмме «Основные прогнозы» (рис. 1) представлены: • Прогноз выручки по годам • Прогноз свободных средств в распоряжении Комплекса (баланс наличности) • Общая прибыль проекта нарастающим итогом ЦЕЛИ ПРОЕКТА • Ввести отель в строй к июлю 2017 года; • Предложить своим гостям уровень гостиницы 4 звезды, с правильно поставленным управлением и сервисом; • Создать надежные каналы продаж и устойчивый бренд клубного отеля • Обеспечить сглаживание эффекта сезонности. • Выйти на уровень безубыточности с 2018 года • Окупить вложения в течение 6 лет.
7 Б и з н е с - п л а н | С т р о и т е л ь с т в о к л у б н о г о а п а р т - о т е л я в г о р о д е Г а г р а Основные финансовые показатели проекта представлены на Инфографике 1. ПРОГНОЗ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТА В данном разделе содержатся ожидаемые экономические показатели, которые будут достигнуты при реализации проекта. На диаграмме «Основные прогнозы» (рис. 1) представлены: • Прогноз выручки по годам • Прогноз свободных средств в распоряжении Комплекса (баланс наличности) • Общая прибыль проекта нарастающим итогом Рисунок 1. Основные прогнозы Инфографика 1 РЕЗЮМЕ
8 Б и з н е с - п л а н | С т р о и т е л ь с т в о к л у б н о г о а п а р т - о т е л я в г о р о д е Г а г р а РЕЗЮМЕ Прогнозируемая структура доходов проекта представлена на рис. 2: Рисунок 2. Структура доходов проекта Структура финансирования проекта представлена в таблице 1: Таблица 1 Источники финансирования Собственные средства, руб. 21 000 000 10% Кредит, руб. 190 000 000 90% Итого 211 000 000 100% Направление средств Строительство гостиницы, руб. 157 647 653 74% FF&E, руб. 10 652 347 5% Предзапуск, руб. 1 700 000 1% Оборотные средства, руб. 41 000 000 20% Итого 211 000 000 100% ИНФОРМАЦИЯ ОБ ИНВЕСТИЦИОННОМ ОБЪЕКТЕ В рамках проекта предполагается возвести гостиничный комплекс, который также включает в себя досугово-оздоровительный центр. Строительство гостиничного комплекса планируется осуществить в течение двух лет. Рисунок 3
9 Б и з н е с - п л а н | С т р о и т е л ь с т в о к л у б н о г о а п а р т - о т е л я в г о р о д е Г а г р а ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА Технико-экономические показатели объекта. Наименование Значение Площадь участка (м2) 1600 Площадь застройки (м2) 550 Общая площадь нового строительства (м2) 3935 Этажность 5+ Количество гостиничных номеров 21 Емкость подземной автостоянки (машиномест) 14 Таблица 2 Основные показатели гостиничного комплекса РЕЗЮМЕ ТЕРРИТОРИАЛЬНОЕ ПОЛОЖЕНИЕ Отель расположен в центре города, на второй линии побережья, в 300 метрах от городского пляжа. Такое расположение позволяет использовать его как в качестве курортного, так и в качестве бизнес-объекта. Кроме того, объект находится в полутора часах езды до горнолыжного курорта «Красная Поляна» и от «Большого Сочи». Такая комбинация географических преимуществ способствует реализации задуманной концепции клубного апарт-отеля. Рисунок 4
10 Б и з н е с - п л а н | С т р о и т е л ь с т в о к л у б н о г о а п а р т - о т е л я в г о р о д е Г а г р а МА Р К Е Т ИН Г ОВЫЙ АНАЛИЗ МАРКЕТИНГОВЫЙ АНАЛИЗ Республика Абхазия расположена в северо-западной части Закавказья. С севера по реке Псоу республика граничит с Краснодарским краем и республиками Северного Кавказа (Карачаево-Черкессия, Кабардино-Балкария) Российской Федерации, а с юга, по реке Ингури – с Республикой Грузия. С запада и юго-запада граница омывается Чёрным морем, а с северо-востока отгорожена Кавказским хребтом. Несмотря на то, что независимость Абхазии признана рядом стран, в том числе Россией, в мировом политическом и экономическом пространстве она не считается суверенным государством. Данный факт существенно затрудняет интеграцию Абхазии в мировую туристическую индустрию. Поэтому основная потенциальная клиентура создаваемого объекта – жители Российской Федерации. ТЕРРИТОРИЯ ВЕДЕНИЯ БИЗНЕСА Поэтому основная потенциальная клиентура создаваемого объекта – жители Российской Федерации.
11 Б и з н е с - п л а н | С т р о и т е л ь с т в о к л у б н о г о а п а р т - о т е л я в г о р о д е Г а г р а Абхазия обладает большим количеством различных природных ресурсов. Так по водообеспеченности Абхазия занимает одно из первых мест в мире: на 1 кв. км территории приходится более 1,7 млн. куб. м речного стока в год, общая длина 120 рек – более 5 тыс. км (в основном стремительные горные потоки, что является потенциалом развития малой гидроэнергетики). СИТУАЦИЯ В ТУРИСТИЧЕСКОЙ ОТРАСЛИ РОССИИ Республика обладает богатым лесным фондом. На него приходится более 64% всей территории страны. Это Главный Кавказский, Бзыбский, Гагрский, Чхалтский, Кодорский хребты и их отроги. Из них 57% (497 тыс. га) – непосредственно покрыто лесом (дуб, бук, граб, каштан, пихта и ель). Лесные ресурсы республики выступают в качестве важного фактора развития курортов и туризма. ВОДНЫЕ РЕСУРСЫ ЛЕСНЫЕ РЕСУРСЫ Абхазия – самый близкий и доступный субтропический курорт для жителей Российской Федерации. Природно-климатические условия Абхазии являются важнейшим фактором для развития курортно-рекреационного комплекса. Средняя температура января на побережье +4...+7°C, в горах от +2о до -2°C, в июле соответственно +22...+24°C. Осадков выпадает в пределах 1300-2400 мм в год. В республике имеется большое количество термальных и минеральных источников, поэтому она обладает большим потенциалом в данной сфере. На территории Абхазии расположено множество природных достопримечательностей, аналогичных которым трудно встретить в других местах. Например, карстовые пещеры: «Ново-Афонская», «Снежная», пещера-пропасть на хребте Арбаика – самая глубокая в мире (1860 м.), озеро Рица и др. При этом количество официально зарегистрированных и функционирующих коллективных средств размещения туристов в республике не много. Колоссальный объем рекреационных ресурсов, формирует одно из основных абсолютных и сравнительных преимуществ развития абхазской экономики туризма. Их потенциал настолько значим, что не будучи задействованным в массовом порядке он создает сильные конкурентные преимущества для современных объектов, которые будут созданы в ближайшее время. КУРОРТНО-РЕКРЕАЦИОННЫЕ РЕСУРСЫ Во всем мире идет жесткая конкурентная борьба за туристические потоки. В государствах Северной Америки, Азии и Европы существует много стран, где люди предпочитают отдыхать в своем регионе. Россия долгое время была исключением в этом смысле, основные туристические потоки направлялись из нее в страны южной Европы, Турцию и Египет. Однако за прошедшие два года ситуация в туристической индустрии радикально изменилась. Изменения были вызваны рядом политических и экономических обстоятельств: 1. Из-за обострения политических проблем между Россией и рядом западных стран широким категориям государственных служащих было запрещено ездить в большинство традиционных туристических стран. К данным категориям относятся военнослужащие, сотрудники силовых ведомств, судов, налоговых инспекций, МЧС и другие. Следствием этого стал немедленный спад выездного туристического потока на 30%. 2. Второй фактор, сильно повлиявший на динамику выездного туризма – это девальвация в 2014 году российского рубля. В результате, стоимость отдыха на международных курортах резко повысилась, что снизило их привлекательность. 3. Третий фактор, повлиявший на туристическую отрасль – рецессия в российской экономике. 4. Четвертый фактор – произошедший недавно теракт в отношении российского самолета, выполнявшего чартерный рейс из Египта. Следствием этого теракта стал запрет на осуществление авиационных рейсов в Египет. Согласно туристической статистике, Египет посетило в 2014 году 2,6 миллионов туристов из России. МАРКЕТИНГОВЫЙ АНАЛИЗ
12 Б и з н е с - п л а н | С т р о и т е л ь с т в о к л у б н о г о а п а р т - о т е л я в г о р о д е Г а г р а Суммируя воздействие перечисленных выше факторов можно сделать следующие выводы: • Количество людей, ранее совершавших поездки на международные курорты сократилось на несколько миллионов человек; • Их большая часть будет переориентирована на внутренние рынки России; • Хотя Абхазия является независимым государством, условия отдыха на ее территории сходны с условиями основных российских туристических регионов, с которыми она будет конкурировать за перераспределение потоков внутреннего российского туризма. Хотя Абхазия является независимым государством, условия отдых на ее территории сходны с условиями основных российских туристических регионов. Для разработки стратегии продвижения услуг создаваемого отеля следует сопоставить преимущества и недостатки основных туристических регионов России и Абхазии. Для этой цели при разработке бизнес-плана были проведены SWOT-анализ и сравнение конкурентоспособности регионов. МАРКЕТИНГОВЫЙ АНАЛИЗ SWOT-АНАЛИЗ Стратегия, признанная оптимальной по результатам SWOT-анализа: привлечение туристических потоков за счет предложения клиентам комбинации уникальных природных возможностей Абхазии с доступностью туристической инфраструктуры Сочи. СИЛЫ • Субтропический климат; • Уникальные природные объекты; • Низкая нагрузка на рекреационную среду в Абхазии; • Низкая стоимость коммунальных ресурсов; • Близость к туристическим объектам Сочи. СЛАБОСТИ • Отсутствие прямых авиарейсов; • Наличие государственной границы с Россией; • Неразвитость туристической инфраструктуры. УГРОЗЫ • Улучшение транспортной доступности Крыма; • Дополнительные инвестиции в туристическую отрасль Крыма и Кавказа; • Общее ухудшение экономической ситуации в России. ВОЗМОЖНОСТИ • Получение доли от перераспределения туристических потоков; • Оказание услуг представителям среднего класса России; • Использование близости горнолыжны курортов Сочи для организации совместных программ; • Изменение ситуации вследствие постепенного улучшения отношений между РФ и Грузией, способное привести к международному признанию Республики Абхазия. Стратегия, признанная оптимальной по результатам SWOT-анализа: привлечение туристических потоков за счет предложения клиентам комбинации уникальных природных возможностей Абхазии с доступностью туристической инфраструктуры Сочи. Хотя Абхазия является независимым государством, условия отдыха на ее территории сходны с условиями основных российских туристических регионов
13 Б и з н е с - п л а н | С т р о и т е л ь с т в о к л у б н о г о а п а р т - о т е л я в г о р о д е Г а г р а СРАВНЕНИЕ КОНКУРЕНТОСПОСОБНОСТИ АБХАЗИИ С ТУРИСТИЧЕСКИМИ РЕГИОНАМИ РОССИИ Поскольку конкурентоспособность создаваемого апарт-отеля напрямую связана с конкурентоспособностью курорта, где он находится, было проведено экспертное сравнение потенциала основных туристических регионов РФ. К их числу относятся Крым, Сочи, побережье Анапы и курорты Северного Кавказа. Сравнение регионов производилось по нескольким факторам конкуренции (каждому фактору присвоен вес в соответствии с их значимостью для успеха на рынке (см. таблицу 3): Факторы конкуренции Веса Климат 25% Цены 25% Транспортная доступность 15% Экология 15% Море 5% Инфраструктура 15% Всего: 100% Таблица 3 Для каждого региона, представленного в данном сравнении, была произведена оценка вышеуказанных факторов. Оценка производилась группой экспертов по шкале от 1 до 10. Оценки 10 = Очень сильный/лучший в своем классе конкурент 5 = Средние показатели 1 = Очень слабые показатели МАРКЕТИНГОВЫЙ АНАЛИЗ
14 Б и з н е с - п л а н | С т р о и т е л ь с т в о к л у б н о г о а п а р т - о т е л я в г о р о д е Г а г р а МАРКЕТИНГОВЫЙ АНАЛИЗ Конкуренты Климат Цены Транспортная доступность Экология Море Инфра-структура С у м м а р н ы й рейтинг Абхазия 10 10 5 10 10 3 Абхазия 48 Курорты Крыма 6 8 5 7 8 4 Курорты Крыма 38 Курорты Сочи 8 5 8 7 6 8 Курорты Сочи 42 Побережье Анапы 5 8 10 9 5 7 Побережье Анапы 44 Курорты Северного Кавказа 5 7 6 8 0 6 Курорты Северного Кавказа 32 Суммарный рейтинг Инфра-структура Море Экология Транспортная доступность Цены Климат Конкуренты Климат Цены Транспортная доступность Экология Море Инфра-структура С у м м а р н ы й рейтинг Абхазия 2,5 2,5 0,75 1,5 0,5 0,45 Абхазия 7,25 Курорты Крыма 1,5 2 0,75 1,05 0,4 0,6 Курорты Крыма 5,3 Курорты Сочи 2 1,25 1,2 1,05 0,3 1,2 Курорты Сочи 5,5 Побережье Анапы 1,25 2 1,5 1,35 0,25 1,05 Побережье Анапы 6,1 Курорты Северного Кавказа 1,25 1,75 0,9 1,2 0 0,9 Курорты Северного Кавказа 5,1 Суммарный рейтинг Инфра-структура Море Экология Транспортная доступность Цены Климат Результаты приведены в таблице 4: Затем оценки были скорректированы с учетом весов факторов (таблица 5). Таблица показывает рыночную силу конкурентов в данный момент Таблица 4. Экспертные оценки регионов Таблица 5. Взвешенные оценки регионов
15 Б и з н е с - п л а н | С т р о и т е л ь с т в о к л у б н о г о а п а р т - о т е л я в г о р о д е Г а г р а Для удобства сравнения, простые и взвешенные оценки регионов отображены на диаграммах (рисунки 5 и 6): Рисунок 5. Экспертные оценки регионов Рисунок 6. Взвешенные оценки регионов На рисунке 5 видно, что Абхазия значительно опережает конкурентов по климату, ценам, экологии и качеству моря. МАРКЕТИНГОВЫЙ АНАЛИЗ
16 Б и з н е с - п л а н | С т р о и т е л ь с т в о к л у б н о г о а п а р т - о т е л я в г о р о д е Г а г р а В свою очередь, рисунок 6 показывает, что наиболее важными для отдыхающих факторами являются климат и цены, и именно по ним Абхазия лидирует. Затем на основании взвешенных оценок была составлена итоговая диаграмма конкурентоспособности (рисунок 7), позволяющая сравнить регионы между собой: Рисунок 7. Диаграмма конкурентоспособности Как можно видеть на данной диаграмме, Абхазия является самым конкурентоспособным из туристических регионов, способных переключить на себя внутренние туристические потоки. МАРКЕТИНГОВЫЙ АНАЛИЗ
17 Б и з н е с - п л а н | С т р о и т е л ь с т в о к л у б н о г о а п а р т - о т е л я в г о р о д е Г а г р а МА Р К Е Т ИН Г ОВАЯ С Т Р А Т Е Г ИЯ ЦЕЛЕВАЯ АУДИТОРИЯ МАРКЕТИНГОВАЯ СТРАТЕГИЯ В качестве целевого рынка для создаваемого отеля рассматриваются три группы клиентов: • представители «верхнего среднего класса», заинтересованные в комбинированном отдыхе в регионе Сочи с природно-климатическими возможностями Абхазии; • Семейные пары среднего возраста, которым требуется отдых в радиусе до 3 часов полетного времени; • любители экологического туризма. Отель будет позиционироваться как: • уникальная опция для расширения программы отдыхающих на курортах Сочи • доступ к высокому уровню жизни по разумной стоимости; • возможность комбинирования работы и отдыха; • место для природного восстановления организма. ПРОДУКТ Исходя из потребностей выбранной целевой клиентуры, Компания приняла решение о строительстве клубного апарт-отеля. Посетителям будут предложены апартаменты площадью от 50 квадратных метров, обставленные качественной современной мебелью. При этом, им также будут предоставляться все стандартные услуги отеля - услуги горничных, консьерж/ресепшн, общественные зоны, рестораны и т.д. Туристический продукт будет включать в себя также сопутствующие услуги трансферты (по Абхазии и в/из Красную Поляну зимой), организацию отдыха, организацию мероприятий и т.д. ЦЕНЫ В настоящее время Абхазия является туристической зоной со сравнительно невысокой стоимостью размещения, что связано с преобладанием заселения в частном секторе. Однако, поскольку создаваемый отель нацелен на другую клиентуру, он не будет участвовать в локальной ценовой конкуренции, предлагая своим гостям качественную услугу клубного уровня. Поэтому цены на апартаменты будут удерживаться на уровне апарт-отелей Сочи, при предоставлении больших площадей и высокого уровня сервиса. Продукт/Вариант Цена(руб.) Сдача номеров (мин. площадь) 8 000 Сдача номеров (ср. площадь) 10 000 Сдача номеров макс. площадь) 21 000 Прочие доходы 20% от сдачи номеров Таблица 6. Базовые цены отеля
18 Б и з н е с - п л а н | С т р о и т е л ь с т в о к л у б н о г о а п а р т - о т е л я в г о р о д е Г а г р а МАРКЕТИНГОВАЯ СТРАТЕГИЯ Рисунок 8. Сезонность цен отелей ПРОДВИЖЕНИЕ Поскольку Абхазия не слишком широко известна в качестве места клубного отдыха, первым важным шагом в программе будет интенсивная программа по связям с общественностью в крупных городах, таких как Москва, Санкт-Петербург и Краснодар). Эта программа будет включать в себя следующие элементы: Мы планируем провести ряд презентаций для целевых групп, чтобы представить концепцию и преимущества отеля HARZ и обеспечить информацию для ключевых лиц, принимающих решения. Речь в первую очередь идет об: • Основных туроператорах и турагентствах; • Представителях СМИ; • Представителях крупных компаний – потенциальных клиентов отеля; • Ассоциациях туристических маркетологов; • Потенциальных стратегических партнерах. ПРЕЗЕНТАЦИЯ ОТКРЫТИЯ ОТЕЛЯ ОНЛАЙН МАРКЕТИНГ Компания планирует подготовить и разместить на интернет-ресурсах большое количество публикаций и других материалов, посвященных планируемым презентациям отеля. Мы планируем обеспечить информирование больших групп населения при сравнительно небольшом бюджете. Такой подход намного более эффективен, чем обычная реклама. КО-БРЭНДИНГ И СТРАТЕГИЧЕСКИЕ ПАРТНЕРСТВА Одним из способов, которыми мы планируем продвигать услуги отеля среди бизнес-аудитории – это установление стратегического партнерства с предприятиями и организациями, нацеленными на тот же сегмент, что и создаваемый отель. На момент подготовки бизнес-плана Компания провела предварительные переговоры и имеет договоренности о сотрудничестве с московским Президент-Клубом при Российском Союзе Промышленников и Предпринимателей о проведении мероприятий клуба на базе отеля и продвижении услуг отеля в секции туристического бизнеса клуба. Цены отелей черноморского региона подвержены значительным перепадам в зависимости от времени года. График сезонных изменений цен представлен на диаграмме на рисунке 8 (источник – E&Y, рынок отелей Сочи, 2013).
19 Б и з н е с - п л а н | С т р о и т е л ь с т в о к л у б н о г о а п а р т - о т е л я в г о р о д е Г а г р а ИНВ Е С Т ИЦИОННЫЙ ПЛАН ОЦЕНКА ЗАТРАТ НА FF&E Общая сумма денежных средств, необходимых для финансирования проекта составляет 205 000 000 рублей. Данные средства планируется привлечь в форме кредита под 10% годовых. Из этой суммы, инвестиционные вложения составляют 170 000 000 рублей. Инвестиционные вложения будут использованы для строительства здания отеля, их отделку, оснащение и ввод в эксплуатацию. Данные по затратам, связанным со строительством комплекса, использованные в расчетах, получены из проектно-сметной документации, на основании которой ведутся работы. Согласно строительной смете (Приложение №2 к настоящему бизнес-плану), стоимость затрат на строительство отеля составит 157,6 млн. рублей. Кроме этих расходов, в инвестиционный план включены также затраты категории FF&E (Мебель, текстиль и оборудование) и затраты гостиницы в период «предзапуска». Под названием FF&E понимаются движимые предметы, которые размещаются внутри объекта недвижимости и, возможно, могут быть перемещены владельцем. Исходя из категории отеля, инвестиции в FF&E, составляют приблизительно 5-10% от общей суммы инвестиций. Полный бюджет FF&E должен включать следующие аспекты: • Отделка комнаты для гостей, включая всю движимую и недвижимую мебель, декоративное освещение и элементы декора, например, шторы. • Все встроенные элементы в пределах площади для гостей (лифты, комнаты для отдыха, коридоры). • Оснащение помещений для административного и обслуживающего персонала, а также оборудование всех комнат для хранения вещей, крупное оборудование для кухни. • Мелкое оборудование (стекло, серебро, фарфор), а также технические приспособления для конференц-залов и залов для развлечений. • Соответствующее компьютерное оснащение (за исключением сетей) и оборудование для телекоммуникаций; • Расходы на транспортные средства и ковровые покрытия для пола. В отсутствие дизайн-проекта интерьеров и заказной спецификации на мебель и оборудование, используется приблизительная оценка. Оценка производится исходя из уровня отелей в расчете на один номер. Согласно экспертным оценкам специалистов рынка Hospitality1, для нижеприведенных категорий отелей требуются следующие бюджеты: 3,000–5,000 Евро на комнату для отелей, имеющих категорию 2 звезд 6,000–7,000 Евро на комнату для отелей, имеющих категорию 3 звезд 7,000–12,000 Евро для отелей, имеющих категорию 4 звезд Прибл. 20,000 на комнату для отелей, имеющих категорию 5 звезд По крайней мере, 30,000 Евро на комнату для отелей высшего класса Запланированные расходы по статье FF&E в рамках проекта составляют 500 тысяч рублей на одни апартаменты, или 7140 евро, что соответствует концепции 4-звездочного отеля. 1 Средневзвешенные оценки по данным KPMG, HOTOUR Hotel Consulting, Hospitality Industry Group. ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЛАН
20 Б и з н е с - п л а н | С т р о и т е л ь с т в о к л у б н о г о а п а р т - о т е л я в г о р о д е Г а г р а Затраты на открытие отеля включают себя текущие расходы в период с момента завершения строительно-монтажных работ до ввода отеля в эксплуатацию. В состав данной статьи расходов включаются: • Затраты на маркетинг; • Содержание управленческой команды в составе; • Генеральный директор; • Коммерческий директор; • Главный инженер; • Главный бухгалтер; • Директор по персоналу; • Руководители служб; • Найм и обучение персонала; • Прочие подготовительные мероприятия. Общий объем затрат по данной статье составит 1,7 млн. рублей. ПРЕДЗАПУСК СТАТЬИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ЗАТРАТ, РУБ. СРОК РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА Инвестиционный этап проекта продлится 1,5 года и завершится в июне 2017 года. Прием гостей начнется с июля 2017 года. Произведенные расчеты основаны на прогнозной финансовой модели бизнеса, составленной на 7 лет вперед. Таблица 7 ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЛАН
21 Б и з н е с - п л а н | С т р о и т е л ь с т в о к л у б н о г о а п а р т - о т е л я в г о р о д е Г а г р а ГРАФИК РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА Календарный план проекта представлен на рисунке 9: Рисунок 9. Календарный план проекта Расчет потребности в стартовом капитале был выполнен следующим образом: из финансовой модели удалены все источники средств, а затем проведен расчет денежных потоков. Наибольший размер дефицита и составляет нашу потребность в финансировании (см. график на Рисунке 10). РАСЧЕТ ПОТРЕБНОСТИ В ФИНАНСИРОВАНИИ Рисунок 10. Дефицит средств ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЛАН
22 Б и з н е с - п л а н | С т р о и т е л ь с т в о к л у б н о г о а п а р т - о т е л я в г о р о д е Г а г р а Сумма максимального дефицита, представленная на Графике, составляет 157,99 миллионов рублей. С учетом потребности в обслуживании кредита в течение двух лет, а также необходимости иметь резерв средств в размере 10%, потребность в финансировании определена в размере 211 миллионов рублей. УСЛОВИЯ КРЕДИТОВАНИЯ Проект планируется финансировать часть за счет собственных средств в размере 21 млн. рублей, остальную потребность в финансировании планируется покрыть за счет привлечения кредита под 10% годовых с отсрочкой возврата кредита 2 года. Таблица 8. Схема движения средств в рамках кредита ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЛАН
23 Б и з н е с - п л а н | С т р о и т е л ь с т в о к л у б н о г о а п а р т - о т е л я в г о р о д е Г а г р а ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЛАН
24 Б и з н е с - п л а н | С т р о и т е л ь с т в о к л у б н о г о а п а р т - о т е л я в г о р о д е Г а г р а ОП Е Р АЦИОННЫЙ ПЛАН ДОПУЩЕНИЯ, ПРИНЯТЫЕ В РАСЧЕТАХ Расчеты по настоящему проекту были проведены на следующих условиях: • Горизонт планирования – 8 лет, шаг планирования – месяц. • Расчеты были выполнены в базовых ценах с учетом уровня инфляции. • Расчеты по проекту были проведены в рублях, вторая валюта – доллар США. Курс на момент ввода 1 дол. = 65 рублей. В расчеты заложена общая система налогообложения НАЛОГИ ИНФЛЯЦИЯ (РУБЛИ) Переплаченный НДС переносится в будущие периоды. Убытки предыдущих периодов списываются. ОПЕРАЦИОННЫЙ ПЛАН
25 Б и з н е с - п л а н | С т р о и т е л ь с т в о к л у б н о г о а п а р т - о т е л я в г о р о д е Г а г р а ПЛАНИРУЕМЫЙ ОБЪЁМ ПРОДАЖ ПЛАН ПРОДАЖ Номерной фонд апарт-отеля состоит из 21 номера, из которых 18 маленькой площади, 2 средней и 1 большой. Планируемая загрузка апарт-отеля – 100%. Площади номеров представлены ниже. ОПЕРАЦИОННЫЙ ПЛАН
26 Б и з н е с - п л а н | С т р о и т е л ь с т в о к л у б н о г о а п а р т - о т е л я в г о р о д е Г а г р а ПЛОЩАДИ ПОМЕЩЕНИЙ, СДАВАЕМЫХ ПОД АРЕНДУ, ПРЕДСТАВЛЕНЫ В ТАБЛИЦЕ НИЖЕ ПЛАН ПО ПЕРСОНАЛУ Всего: 10 чел. - 195 000 руб. ОПЕРАЦИОННЫЙ ПЛАН ОБЩИЕ ИЗДЕРЖКИ Состав общих издержек отеля представлен в таблице 9% Таблица 9
www.masterplans.ruRkJQdWJsaXNoZXIy MTc0MzY4Mg==