Бизнес-план базы отдыха (турбазы)
Бизнес-планы > Бизнес-планы недвижимости
Бизнес-план проекта по реконструкции
базы отдыха (турбазы)
тел: 8 (800) 333-47-29
Все бизнес-планы раздела "Надвижимость"
Поскольку индустрия гостеприимства начиная с 2021 года растет высокими темпами и на рынке постоянно появляются новые проекты, наша мы регулярно готовим бизнес-планы баз отдыха или турбаз.
Ниже представлен подход к подготовке таких бизнес-планов на примере одного из проектов.
Резюме бизнес-плана реконструкции базы отдыха (турбазы)
Объем внутреннего туризма в России рос в течение предыдущих лет высокими темпами и в настоящее время значительно превосходит объем рынка выездного туризма. Развернувшийся вглубь страны поток туризма составляют миллионы людей и сотни миллиардов рублей.
Одним из важных секторов внутреннего туристического рынка является «туризм выходного дня», в рамках которого жители крупных городов выезжают на краткосрочный отдых в прилегающие регионы.
Особенно значительные показатели демонстрирует Москва с ее многомиллионным населением. Ограничения, связанные с COVID-19, еще больше усилили спрос на пригородный туризм, так что практически все коллективные средства размещения в регионе превысили KPI по выручке в 3-10 раз.
Для того, чтобы получить выгоду от этих тенденций туристического рынка, предприятиям отрасли необходимо обеспечить возникший спрос предложением, соответствующим запросам рынка как по количеству, так и по качеству предлагаемого размещения.
Настоящий бизнес-план разработан для обоснования целесообразности реконструкции действующей базы отдыха. В рамках проекта планируется строительство на территории базы новых средств размещения в виде современных модульных домов, а также ряда досуговых объектов.
В бизнес-плане представлена стратегия достижения высоких показателей загрузки, создаваемого базы, а также повышения рентабельности за счет развития сервисов, актуальных благодаря близкому расположению крупных городов.
Параметры проекта
Строительство второй очереди базы отдыха включает в себя приобретение, доставку и монтаж 35 современных модульных гостевых домов различной вместимости, приобретение модульных саун, а также центральное здание с рестораном, бассейном и бильярдной.
Потенциальный объем рынка туризма и санитарно-курортных услуг
Реализуемый проект совмещает в себе два растущих рынка. База отдыха будет удовлетворять растущий спрос со стороны населения на внутренний туризм и на санаторно-курортные услуги, рынок которых оценивается в 150 миллиардов рублей с ожидаемым ростом в среднесрочной перспективе.
Проект также учитывает диспропорцию численности населения на юге и юго-востоке Москвы и незначительного количества туристических и гостиничных объектов в Московской области по данным направлениям.
Основные прогнозы проекта
Рис.1 Основные прогнозы проекта
Суть проекта
Описание проекта и место реализации
База отдыха расположена в Тульской области. Местонахождение отличается примерно одинаковой доступностью от трех городов – Москвы, Тулы и Калуги, что позволяет рассматривать в качестве клиентов их население.
База оказывает традиционные услуги отдыха на природе, предоставлению в аренду коттеджей, банных комплексов, инвентаря и инфраструктуры.
На территории базы расположены 9 гостевых домов различной вместимости, а также три банных комплекса.
Гостевые дома строились в различные периоды времени, и как следствие – сделаны в разном стиле, не соответствующем друг другу. Кроме того, на сегодня дома уже являются морально устаревшими и не отвечают современным эстетическим требованиям потенциальных клиентов.
В летнее время у отдыхающих будет возможность пользоваться расположенным в музее пляжем и речными экскурсиями по Оке до г. Тарусы. В зимнее время отдыхающим будут доступны зимние виды спорта и развлечения.
При этом спортивно-оздоровительное направление работы комплекса будет ориентировано на детей и взрослых. Такая комбинация создает возможности семейного отдыха с разделением по возрастным интересам. За счет этого планируется обеспечить более высокую заполняемость, и повысить ее в период «низкого сезона» - осенью и весной. Анализ отрасли
Внутренний туризм
В силу ряда политических и экономических обстоятельств выездной туризм начал сокращаться с 2014 года на 25–30%, что способствовало развитию внутреннего туризма. На рисунке 2 представлена динамика с 2013 по 2021 годы.
Рис.2 Динамика коллективных средств размещения в России
Представленные данные показывают, что среднегодовые темпы роста (CAGR) количества размещений в коллективных средствах размещения (КСР) находились на уровне 13 процентов в год, что является очень высоким показателем, особенно по сравнению с темпами роста российской экономики.
При этом, рост шел как среди граждан РФ, так и иностранных граждан.
На графике также можно видеть, что после провала в 2020 году на рынке происходит восстановление. Так, данные по общему числу размещений за 9 месяцев 2021 года практически равны всему 2020 году.
Также следует отметить, что с учетом несущественного количества иностранных граждан, весь рост 2021 года был обеспечен гражданами РФ. Ситуация с размещениями в целевых областях – Тульской, Московской и Калужской на риснуке 3, в целом повторяет общую ситуацию в России.
Рис.3 Размещение в КСР в целевых областях
Представленные данные показывают, что объем размещений за три квартала 2021 года также равен всему 2020 году.
С учетом произошедшего восстановления спроса уровень риска инвестиционных проектов в отрасли значительно снизился. Этот вывод косвенно подтверждается динамикой количества мест к КСР региона на рисунке 4.Как можно видеть, темпы прироста в Тульской области составляют 5% в год, а в Московской – 7%. Это означает, что достаточно большое количество предпринимателей в отрасли позитивно оценивают ее перспективы и инвестируют средства в развитие инфраструктуры.
Рис.4 Динамика количества мест в КСР региона
Важные тренды и драйверы рынка
Ситуация в индустрии внутреннего туризма по-прежнему испытывает положительное влияние от девальвации рубля, поддерживающей интерес к российским направлениям. Кроме того, на несколько лет на внутреннем рынке произошли качественные изменения, обеспечивающие его дальнейшее развитие:
1. По оценке консалтинговой группы JLL, на рынке гостиничного бизнеса России произошло изменение приоритетов гостей с городских на загородные и курортные объекты, что вызвало всплеск инвестиций в них и привело к преобразованию операционных трендов. В настоящее время загородные отели расширяют состав оздоровительных услуг. Под влиянием пандемии гости хотят побаловать себя, насладиться вкусной и здоровой пищей и абстрагироваться от ситуации эпидемии.
2. Еще одним важным изменением, произошедшем на российском туристическом рынке стала способность туроператоров и турагентств отрегулировать цены туров так, чтобы они удовлетворяли запросам клиентов. Это новое для России явление, также связанное с появлением внутренних туроператоров. В предыдущие годы самодеятельное ценообразование участников туристического рынка отпугивало аудиторию.
И по-прежнему на внутренний туристический спрос продолжает влиять запрет на выезд из РФ широким категориям государственных служащих. Суммируя воздействие перечисленных выше факторов, можно сделать выводы о том, что деловая среда в сфере российского туризма создала все условия для успешной реализации проекта.
Оздоровительный туризм
Расширение оздоровительных услуг со стороны загородных отелей связано с изменениями, происходящими на рынке оздоровительного туризма. Так, цикл роста в отрасли, происходивший до пандемии привел к тому, что объем российского рынка санаторно-курортных услуг в РФ приблизился к 150 млрд рублей (в 2019 году).
В 2019 году численность потребителей санаторно-курортных услуг в России составила 6,4 млн чел, что на 10,7% превысило значение показателя за предыдущий год. При условии дальнейшей модернизации санаториев, а также развития инфраструктуры в других регионах, численность потребителей санаторно-курортных услуг в стране будет расти в 2019–2023 годах и достигнет 7,8 млн чел в 2023 г.
В структуре потребителей значительно преобладают клиенты, получающие лечение вместе с проживанием: в 2019 г их доля составляла 90,5% от общей численности гостей.
При этом, по данным единой межведомственной информационно-статистической системы на протяжении последних 20 лет количество санаторно-курортных организация ежегодно снижается. В 2018 году действовало всего 1755 организаций (рисунок 5). 
Рис.5 Число санаторно-курортных организаций в России
Таким образом, на фоне растущего спроса на оздоровительный туризм сокращается количество организаций, предоставляющие данные услуги. Кроме того, каждый десятый санаторий России изношен на 80% и более.
В результате сложившейся ситуации на сегодняшний день по статистике лишь 4% жителей России и ежегодно получает санаторно-курортную помощь. Данный недостаток может быть восполнен загородными курортами, к числу которых относится и реализуемый проект.
Рынок туристических услуг Московской области
Московская область входит в тройку наиболее посещаемых туристических регионов России, что отчасти связано с высокой численностью населения и уровнем доходов в г. Москве, а отчасти – с ее высоким курортным потенциалом и насыщенностью объектами культурного наследия.
На территории области расположены 5825 объектов исторического и культурного наследия, включая 2899 объектов градостроительства и архитектуры, 22 объекта искусства, 378 объектов истории и 116 объектов археологии, а также 320 усадеб разной степени сохранности с их охранными зонами и прилегающими историко-культурными ландшафтами. Большинство усадеб расположено на берегах рек и водоемов, и, таким образом, привязано к природно-экологическому каркасу. Эти усадьбы также являются ключевыми территориями историко-культурного каркаса. Лесные и водные ресурсы области также являются одним из главных оснований для развития различных форм и видов туризма и, прежде всего, рекреационного туризма.
Распределение турпотоков по районам
Оценку перспективности направления, на котором находится база, можно сделать сопоставив плотность проживания жителей по районам Москвы и наиболее посещаемые туристами районы Московской области, выделенные цветом на карте на рисунке 6.
Как можно видеть, основные туристические районы Московской области расположены в ее северной части. Данная ситуация связана с концепцией развития загородного отдыха, сложившейся еще во времена СССР.
Анализ плотности расположения коллективных средств размещения по направлениям шоссе, представленный на рисунке 7 дает аналогичную картину.
Рис.6 Посещение районов Московской области туристами
Рис.7 Распределение коллективных средств размещения по основным направлениям шоссе в Московской области
Направления на юг и юго-восток входят в категорию «Другие» с ее 13%. Однако, сопоставление этих данных с плотностью населения Москвы говорит о высокой перспективе размещения объектов именно по данному направлению. Данные представленные на карте на рисунке 8 показывают, что наиболее плотно населенными являются районы как раз по направлению на юг или юго-восток города.
Кроме того, линия, проведенная через центр города показывает, что Москва вытянута на юг гораздо больше, чем на север. Следовательно – количество жителей города, для которых южное направление более привлекательно в плане транспортной доступности, значительно превышает число тех, для кого более привлекательно северо-западное направление. Поэтому расположение базы на границе Московской и Тульской областей обеспечивает для проекта дополнительное конкурентное преимущество.
Рис.8 Плотность населения Москвы по районам
Ценообразование на рынке туристических услуг
Базовая основа доходов средств коллективного размещения – плата за проживание в номерах/домах. Для сравнения с альтернативными предложениями был произведен анализ средних цен на ресурсе бронирования Booking.com (panoramaecohotel.ru/booking) другими КСР (эко-отелями) отдыха.
Рис.9 Стоимость проживания
Для удобства сравнения средние цены отображены на графике на рисунке 10, черная линия на графике – средняя стоимость проживания в сопоставляемых местах коллективного размещения.
Рис.10 Сравнение средних цен размещения
Основные выводы по анализу рынка туристических услуг
Планируемый проект реализуется в быстро растущей сфере загородного рекреационного туризма московского региона, сочетая в себе и возможность предоставления оздоровительных услуг, набирающих популярность среди населения России. Основные выводы, которые можно сделать после анализа рынка, представлены ниже.
1. Рынок внутреннего туризма России стабильно растет и продолжит расти в обозримом будущем, что снижает инвестиционные риски проекта.
2. Выгодное положение создаваемого комплекса позволит составить конкуренцию КСР севера Московской области.
3. Запланированный проект реализуется в стратегически важной сфере оздоровительного туризма. Инфраструктура реконструируемой базы позволит удовлетворить спрос как на оздоровительный, так и культурно-познавательный туризм, растущий в течение последних лет.
Влияние пандемии на развитие проекта является несущественным, более того – в ее период посещаемость загородных домов отдыха туристами возросла. При этом население РФ заинтересовано в поддержании своего физического здоровья, а создаваемый объект позволит реализовать эти задачи. Маркетинговый план
Предлагаемый продукт
Повысить заполняемость базы отдыха можно в первую очередь за счет повторных визитов существующих клиентов. Для этой цели и организована замена гостевых домов на современные. Это также позволит увеличить номерной фонд за счет строительства дополнительных домов.
Корпоративные клиенты
Маркетинговая стратегия базы отдыха после проведения реконструкции будет основываться на изменениях, произошедших на рынках. В частности, значительные изменения в целях поездок привели к тому, что в Москве появился и продолжает расти спрос на удаленную работу из загородных отелей.
Для его удовлетворения в первую очередь требуется обеспечить высокую скорость интернета и наличие комфортабельного рабочего места в каждом домике. С учетом невысокой стоимости, данные условия будут включены в предлагаемый туристический продукт. В главном доме будет организован небольшой коворкинг, который позволит гостям изолироваться от семей во время работы.
Развитие данного вида услуг позволит сделать базу более привлекательной для корпоративных клиентов, в том числе для мероприятий по тимбилдингу, которые не только обеспечивают дополнительные доходы, но и позволяют сгладить фактор сезонности спроса.
Программы дополнительных услуг
Концепция оказания дополнительных услуг составлена таким образом, что большинство потенциальных клиентов смогут найти для себя занятие по душе. Так, важной частью отдыха будет гастрономическая составляющая, для обеспечения которой в главном доме будет создан ресторан на 200 мест.
Цель гастрономической составляющей - организация базового питания гостей базы отдыха на высоком уровне, так чтобы побудить их упоминать качество питания в отзывах на сайтах.
Доходная часть проекта
План продаж
Как видно из рисунка 11, общая выручка проекта по всем видам деятельности к концу 2035 года будет составлять 305 млн рублей ежегодно.
Рис.11 Выручка проекта за весь период в стоимостном выражении
Рыночные риски
Анализ безубыточности
Анализ безубыточности отражает риск потерь из-за недостаточного объема продаж. При проведении данного анализа сравнивают планируемый объем продаж и точку безубыточности и оценивают риск того, что объем продаж будет ниже этой точки. На рисунке ниже приведены плановые объемы продаж по годам и объем продаж, обеспечивающие уровень безубыточности. Как видно из графика, уровень безубыточности будет достигнут с месяца начала продаж.
Рис.12 График безубыточности (шаг – 1 мес.)
Анализ чувствительности проекта
Цель анализа чувствительности – определение степени влияния изменения исходных данных проекта на его финансовый результат.
Анализ чувствительности проекта заключается в определении критических границ изменения факторов. Например, насколько максимально можно снизить объемы продаж или цены на продукцию, работы или услуги, при которых чистый приведенный доход (NPV) будет равен нулю.
Чем шире диапазон параметров, в котором показатели эффективности остаются в пределах приемлемых значений, тем выше запас прочности проекта, тем лучше он защищен от колебаний различных факторов, оказывающих влияние на результаты реализации проекта.
Алгоритм анализа: изменяем перечисленные ниже параметры, уменьшая их до -50, а затем, увеличивая до +50 с шагом 10, после каждого изменения производим перерасчет его экономики и отображаем на графике размер (NPV).
Как видно на графике, проект остается рентабельным при изменении всех показатель более чем на 50%, поэтому чувствительность проекта можно охарактеризовать как низкую.
Выводы
Рассматриваемый проект является реализуемым по целому ряду причин:
- Рынок туризма московского региона является очень емким и позволяет обеспечить за счет качественного управления базой отдыха рост выручки, особенно с учетом сглаживания факторов сезонности за счет корпоративного направления
- Обороты внутреннего туризма стабильно растут
- Проект соответствует основным направлениям государственной политики в сфере развития туризма
- Инвестиционный период проекта является коротким
- Финансовые показатели проекта являются привлекательными
Рис.13 Анализ чувствительности проекта
Примерный состав бизнес-плана реконструкции
Резюме
- Месторасположение
- Параметры проекта
- Стоимость проекта
- Потенциальный объем рынка
- Ключевые прогнозы и коэффициенты
Суть проекта
- Описание проекта и место реализации
- Описание новых объектов
- Проживание: модульные дома
- Главный дом
- Модульные сауны
- Внутренний туризм
- Важные тренды и драйверы рынка
- Оздоровительный туризм
- Рынок туристических услуг Московской области
- Распределение турпотоков по районам
- Ценообразование на рынке
- Основные выводы по анализу рынка
План маркетинга
- Предлагаемый продукт
- Корпоративные клиенты
- Программы дополнительных услуг
- Фитнес-программы
- СПА-процедуры
- Культурные программы
- Стратегия продвижения
- Презентация открытия обновленной базы после реконструкции
- Онлайн маркетинг
- Ко-брэндинг и стратегические партнерства
Организационный план проекта
- Инвестиционный план
Финансовый план
- Предположения и допущения
- Налоговое окружение проекта
- Условия по кредиту
- Доходная часть проекта
- Сезонность продаж
- План продаж
- Расходная часть проекта
- Прямые издержки проекта
- Постоянные издержки проекта
- Персонал коттеджного поселка
- Эффективность инвестиций
- Ключевые финансовые показатели проекта
- Прогноз движения денежных средств
- Прогноз отчета о финансовых результатах
Рыночные риски
- Анализ безубыточности
- Анализ чувствительности проекта
Вывод
Давайте обсудим ваш проект
позвоните по бесплатному номеру 8 (800) 333-47-29,
направьте e-mail на адрес: info@masterplans.ru или заполните форму ниже: